Piata imobiliara romaneasca 2011
Anul 2011 a inceput deja si ianuarie s-a sfarsit. Dar suntem inca la inceputul anului, incercand sa identificam care va fi directia acestuia. Vorbind despre piata imobiliara romaneasca, am ajuns la urmatorul paradox: „ Multi oameni prezic sfarsitul crizei si sustin ca vin zile mai bune, in timp ce pentru moment piata ramane inghetata si nu sunt semne clare de redresare”.
„Fii pozitiv, psihologia este cheia” – „Nu vezi in jurul tau?”
Inca din luna noiembrie a anului trecut, am intrebat oamenii (mai mult de 100 in total), incercand sa identific care este abordarea lor la aceasta intrebare. Suntem aproape de final? Ar trebui sa ne grabim cu investitiile, inainte ca piata sa creasca din nou? Sau suntem in criza inca, cu mult inainte de „capatul tunelului”. Sunt multe persoane care mi-au spus: „Ar trebui sa fii optimist si sa transmiti un mesaj pozitiv, mai presus de toate piata este influentata de psihologia oamenilor si aceasta este cheia”. Multi altii au contrazis: „Nu minti, nu promite lucruri care nu se vor intampla. Nu te uiti in jurul tau?”
De aceea am decis sa urmez o strategie diferita anul acesta. Ieri v-am expus argumentele acelora dintre voi care sustin cresterea pozitiva (mai mult sau mai putin puternica) care este pe cale sa urmeze ( verifica-le aici). Astazi va arat de ce multi oameni sustin ca inca suntem „in mare incurcatura”. Si in sfarsit maine, joi, va voi spune propria mea parere, dar voi astepta cu nerabdare sa primesc opiniile voastre, de asemenea.
„2011 este inca un an dificil
Suntem doar la sfarsitul inceputului,
Intram acum in apogeul crizei”
10 + 1 argumente pentru analistii rezervati:
1. „Ati vazut vreo restructurare serioasa in Romania? Nu pana in prezent, nimic altceva decat taierea salariilor si cresterea taxelor. Fara schimbari, cum va asteptati sa punem din nou in functiune economia?” Exista o multime de oameni care considera ca Romania nu a intreprins suficiente masuri pentru a-si rezolva problemele structurale. Evitand problemele „dificile”, politicienii se concentreaza doar pe solutii simple (cum ar fi impozite noi etc), incercand sa intretina starea economiei asa cum a fost pe parcursul ultimilor ani ( si ne-au adus la stadiul unde ne aflam astazi).
2. „Cele mai multe preturi sunt inca nejustificate, in conformitate cu standardele de astazi”. Cred cu tarie ca doar 5-10% din proprietati merita sa fie vazute de un investitor. In ciuda deducerii majore de pret, exista inca multe proprietati care sunt costisitoare, sau au o calitate scazuta, sau o locatie nefavorabila, sau documente neclare, sau toate cele mentionate anterior. Ajustand venitul mediu la realitatea de astazi, remarcam ca in majoritatea cazurilor preturile solicitate (in special in zonele secundare) nu reprezinta o oportunitate pentru investitii, in ciuda reducerii cu -50%, sau chiar -70% comparativ cu nivelul din 2008.
3. „Exista intr-adevar o cerere foarte puternica. Dar sunt foarte putini investitori care transforma de fapt, aceasta cerere intr-o tranzactie. Plus multi oameni care merg la o multime de agenti, creeaza falsa impresie de „cerere puternica”. Noua „Prima Casa” nu este ceva special, comparativ cu cea anterioara”. „Majoritatea oamenilor se teme sa mearga mai departe si sa achizitioneze ceva, exceptand cazul unei oportunitati. Ei cer, dar stiind ca in ziua de astazi este un „client al pietei”, ei sunt dispusi sa astepte pentru pretul corect”. „Reprezentantul Coldwell Banker a descris o cerere dubla in ianuarie 2011 comparativ cu 2010, dar, de asemenea, mai putine tranzactii”.
4. „Majoritatea bancilor este foarte respingatoare cand vine vorba de imobiliare. Fara implicarea acestora, cine va conduce piata in afara crizei?”. Majoritatea oamenilor cu care vorbesc considera ca bancile sunt „negative” pana la „frigiditate”/ „frigide” cu privire la finantarea investitiilor imobiliare. „Realistii”care considera ca tocmai am terminat cu prima parte a crizei insista sa ramana in acest fel pe parcursul intregului an 2011, blocand evolutia pietei.
5. „Multe Fonduri Imobiliare au bani la dispozitie, acest lucru este adevarat. Dar cele mai multe dintre acestea nu au Romania ca tinta singulara, plus ca ei nu intentioneaza sa cumpere la preturi ridicate, doar pentru a „scapa” de numerar”. Toate aceste fonduri care studiaza piata de luni si ani intregi, asteapta ajustarea preturilor, sunt asteptati sa investesca in active romanesti, mai devreme sau mai tarziu. Adevarat? Eronat… Toate aceste fonduri au primit banii de la investitorii lor, vizand 3-4 tari diferite. Romania este una dintre acestea, dar nu singura. „Daca nu gasesc oportunitatile dorite, pur si simplu investesc in alte tari” mi-a spus un manager de fond saptamana trecuta (dar el continua cautarea oportunitatilor aici, de asemenea).
6. „Prea multi detinatori ale marilor proprietati se apropie de limitele proprii. Pentru unele dintre acestea 2011 este crucial: Ori vand, ori falimenteaza. In cazul cresterii executarilor silite, cine va putea vinde la un pret atat de mare pe cat are nevoie, pentru a acoperi aceste asteptari?”. Este adevarat ca multi dezvoltatori fie au gasit finantari, fie au ajuns deja la insolventa. Dar mai exista, de asemenea, o alta multime care este inca „in tranzitie”. Si 2011 va fi al 4-lea an cu scazute (sau inexistente) vanzari ale acestora. Pot dura mai mult? De asemenea, daca o exploatare nu este buna (in termeni de constructie, locatie etc), exista foarte putine solutii aplicabile. Si blocajul va continua probabil, asa cum prevad multi experti.
7. „Subventiile europene nu sunt absorbite, proiectele majore de infrastructura nu continua, Investitiile Straine Directe isi mentin descresterea, bancile nu finanteaza cu adevarat. Care este sursa care va alimenta iesirea tarii din criza?” In urma cu doar cateva zile, administratorul polonez al Fondului Proprietatea a fost suficient de clar: „Nu va asteptati la o crestere, inca exista prea multe probleme in fata noastra”. Alaturi de el, exista multe alte voci care insista: Nu exista nici o „masina de venituri” majora care poate propulsa tara ( impreuna cu piata imobiliara) din starea sa actuala.
8. „Noul acord cu Fondul Monetar International va proteja economia romaneasca de la faliment, dar va face viata oamenilor mai dificila si va intarzia iesirea tarii din criza”. Aceasta este principala preocupare a romanilor din clasa de mijloc. Sa nu discutam daca FMI este bun sau nu pentru tara, acesta este un lucru care nu se va schimba acum. Sa ne concentram asupra efectelor acestui fapt. Pentru straini ar putea insemna stabilitate, dar pentru romani este cu siguranta un semn al mai multor ani dificili inainte. Cel putin acesta este modul in care este perceput, creand de asemenea asteptari relevante pentru piata imobiliara.
9. „Pentru fiecare companie imobiliara care a iesit din criza, veti gasi alte 10 care au probleme. De asemenea, trebuie sa constientizati ca, cele mai multe companii „salvate de la criza” nu pot fi atat de „salvate” precum declara”. Exista zvonuri pentru toata lumea acolo si toata lumea cunoaste o multime de povesti pentru altii. Credeti ca lucrurile sunt asa cum au fost anuntate? Daca nu, probabil ca si voi puneti la indoiala abilitatea acestora de a iesi din criza, plus pentru abilitatea lor de a conduce piata intr-o noua era, cu acestia ca fiind liderii acestei proceduri. Este o chestiune de abordare si credinta, in cele din urma…
10. „Majoritatea oamenilor implicati in piata imobiliara ramane exact la fel cum a fost si mai inainte. Mentalitatea lor este aceeasi, la fel cum si ei sunt intotdeuna gata sa inceapa sa faca ceea ce au facut in perioada 2005-2008″. Pe parcursul ultimilor 1-1.5 ani am intalnit mult mai multi oameni seriosi decat in trecut. Este pentru ca am invatat cum sa evit oamenii cu standarde profesionale scazute? Este o coincidenta? Inca primesc o multime de emailuri de la cititorii mei, descriind o realitate care este mai mult sau mai putin la fel ca in trecut. Mai mult, am intotdeauna o teama majora: Odata ce piata se va debloca, sute de „oameni destepti” isi vor creste preturile atat de mult, incat tranzactiile se vor opri din nou si piata va fi blocata pentru inca 2-3- ani…
10 + 1. „Guvernatorul BNR, domnul Mugur Isarescu, este factorul care asigura stabilitatea in sistem. Dar, doar el insusi si o minoritate de cativa oameni este suficient sa schimbi o tara intreaga?”. Aceasta este o preocupare majora pentru o multime de analisti straini. Intr-adevar domnul Isarescu este un factor – cheie pentru stabilitatea acestei tari, mai mult, exista multi oameni de calitate in jurul sau. De asemenea, exista o minoritate de oameni valorosi, care contribuie cu adevarat la viitorul Romaniei. „Dar ce se intampla cu majoritatea? Ce se intampla cu toti acesti oameni care lupta pur si simplu doar pentru avantajele lor proprii, fara sa se gadeasca pentru o secunda la binele tarii? Este dl Isarescu suficient, cand majoritatea politicienilor nu prezinta un nivel ridicat de interes pentru beneficiul tarii?”. Aceasta intrebare nu a primit inca niciun raspuns si continua sa creeze un mediu de afaceri „otravit”.
Aveti mai multe argumente pentru a sustine teoria ca suntem inca „la sfarsitul inceputului”? Va rog trimiteti-mi-le si le voi mentiona, de asemenea.
autor- Ilias Papageorgiadis
