Deși dă semne de revenire, piața rezidențială continuă să fie una a cumpărătorului. Cum Prima Casă e principala soluție de achiziție, prețurile sunt limitate la valoarea acceptată de programul guvernamental, așa că scumpirile, când apar, sunt modeste. Iar asta e bine, se evită o explozie bruscă a prețurilor care ar duce rapid la supraîncălzire și o nouă criză.
Oricum, există o creșterea cererii și ca reacție, a volumului dezvoltărilor și tranzacțiilor în segmentul rezidențial. Planurile dezvoltatorilor sunt dictate, însă, de coordonatele unei achiziții eficiente, modificând atât calculul prețurilor, cât și parametrii ofertei.
La debutul recesiunii economice, piața imobiliară oferea un bilanț de 8.326 de unități locative recepționate, număr ce marchează 1% din efectivul rezidențial al Capitalei.
Noul context economic aducea o depreciere accelerată a prețurilor în 2009 și 2010, ritmul acestui trend descendent fiind din ce în ce mai temperat în 2013 și 2014, anul curent fiind considerat drept momentul ieșirii din criză.
Supraviețuirea
Potrivit consultanților de la Regatta, un ajutor semnificativ în menținerea pieței de apartamente noi a venit în urma lansării programului de creditare Prima Casă, segmentul rezidențial fiind susținut prin proiecte din București și Ilfov, ansambluri pentru care dezvoltatorii adoptau ca obiectiv prețuri situate între 650 și 850 euro/mp, nivel de altfel manifestat pentru zonele limitrofe.
Zonele secundare prezentau un nivel de preț de 850-1.100 euro/mp fără TVA, în timp ce apartamentele situate în cartierele semicentrale erau disponibile pentru 1.100-1.400 euro/mp fără TVA.
Segmentul premium menținea prețuri situate în jurul valorii de 2.200-2.750 euro/mp + TVA pentru zone precum Primăverii și Kiseleff sau 1800-2300 euro/mp pentru poziționări în perimetrul Dorobanți-Capitale, după cum o confirmă statisticile Regatta, liderul pieței de intermedieri pe această clasă.
Oferta generală de apartamente era adaptată noilor posibilități ale potențialilor cumpărători, reglarea prețurilor impunând o reducere cu până la 40% a suprafeței construite, comparativ cu anul 2007/2008. Printre jucătorii care au răams cât de cât stabili (dar cumodificări de strategie) au fost dezvoltatorii proiectelor Cosmopolis, Rose Garden sau Greenfield, iar pentru segmentul definit de amplasări periferice și prețuri reduse, Urban Confort, Militari Residence, Gama Residence sau Sunrise Residence.
Semnele relansării
Anul 2013 a marcat o stabilizare a cererii și definirea așteptărilor cumpărătorilor pentru o achiziție cât mai eficientă, noile exigențe remodelând ofertele dezvoltatorilor și anulând multe practici adoptate în contextul unei piețe a vânzătorilor.
Astfel, formula de calcul a prețului căpăta alt algoritm, renunțându-se la includerea spațiilor comune, iar suprafața prezentată pentru vânzare ajunge să cuprindă doar suprafața construită/ utilă plus terasa, potrivit datelor din proiectele analizate de compania imobiliară Regatta.
Noile cerințe s-au arătat compatibile cu atributele ofertei lansate de proiecte precum Militari Residence sau Cosmopolis în timp ce Adama, dezvoltatorul Edenia, și Evocasa Optima a construit faza a doua a acestor ansambluri rezidențiale.
Adaptarea la noile tendințe a direcționat planurile dezvoltatorilor de pe piața rezidențială spre clădiri cu o înălțime de maximum șase niveluri, în care se regăseau apartamente de două sau trei camere cu suprafețe utile între 35 și 65 mp.
Accentul asupra prețurilor scăzute a susținut continua evoluție a zonelor de Sud ca arii emergente. Zonele Militari și Berceni, alături de localități satelit precum Popești-Leordeni, Bragadiru sau Voluntari au dominat evidențele apartamentelor recepționate.
Statisticile arată 3.000 de unități livrate în București și Ilfov, cu 50% mai multe față de anul precedent. Prețurile s-au menținut stabile, piața depinzând încă de programul Prima Casă.
Locuințele ultracentrale sau cele din zona de nord încadrabile în segmentul premium sunt singurele ce au înregistrat o creștere discretă a prețului cu procente cuprinse între 1%-5%.
Potențialul investițional al zonelor centrale și de nord atrage jucători cheie precum Impact sau Opus Land care au anunțat deja dezvoltarea unor proiecte de anvergură ca obiective pe termen scurt și mediu. Totodată tendința de creștere este confirmată și de deblocarea unor proiecte din zonă, ca de exemplu Cortina Residence, reluată în vara anului curent, spune declară Eduard Uzunov, președintele Regatta Estate Company.
Anul 2014 confirmă relansarea pieței rezidențiale printr-o creștere de la 2.254 de unități locative finalizate în primele trei luni din 2013 la 3.452 în primul semestru. Aceleași date oferite de INS arată o diferență de la 1.344 la 1.954 locuințe pentru al doilea trimestru din 2014, în varii zone din Capitală putând fi remarcate șantiere ce generează previziuni de 4.000 de unități noi livrate până la sfârșitul anului sau în primele luni ale lui 2015.
Potrivit calculelor dezvoltatorilor, oferta se adresează în special potențialilor cumpărători ce profesează în mediul corporatist, beneficiind de venituri per membru de familie de peste 1.000 euro.
Există însă un handicap. Infrastructura. Modestă, ca peste tot în România, maia les în zonele periferice în care au fost dezvoltate proiectele noi în perioada de criză a temperat cererea pentru stocul nou, îndreptând potențialii cumpărători spre unitățile locative vechi.
Pentru a echilibra balanța, locuințele din proiectele noi atrag atât prin posibilități flexibile de finanțare inclusiv prin rate la dezvoltator, cât și printr-o paletă de facilități, ca de exemplu locurile de parcare, serviciile de pază, magazine de proximitate, curți cu grădini sau terenuri de joacă. Așa că ușor-ușor, piața rezidențială nouă a început să prezinte un trend ascendent în ceea ce privește oferta din piață, volumul de vânzări și prețuri.
sursa- http://www.businesscover.ro/
