Zece tranzacții de 1,9 mld. euro. Istoria pieței imobiliare din România VII

Cele mai mari zece tranzacții cu proiecte imobiliare de pe piața românească s-au desfășurat între 2006 și 2008, și valorează aproape două miliarde de euro, cu un vârf de 344 milioane pentru ultima mare afacere imobiliară derulată deja când criza se și instalase. Suma a plătit-o RREEF, obiectul tranzacției era Upground Estates, mixul de rezidențial și birouri din Pipera dezvoltat de Ioannis Papalekas și câțiva parteneri.

Dar, am început cu sfârșitul, cu cântecul de lebădă. Matinali pe piață au fost austriecii de la Europolis și CA Immo care au cumpărat în 2002-2003 Europe House, cu 31 milioane de dolari și, respectiv Opera Center cu 29 de milioane de dolari. Aici s-a dat tonul, iar sarbanda de tranzacții a continuat vreme de cinci ani și jumătate, până spe sfârșitul lui 2008.

Immoeast a devenit de pe la jumătatea lui 2006 putătorul de drapel, portofoliul existent sau în construcție al investitorului austriac se apropia de două miliarde de euro. În criză s-a devalorizat brusc la mai puțin de jumătate, iar Immoeast a fost înghițit de Immofinanz, care a scăpat cu bine, dar destul de greu de indigestia creată astfel.

Topul celor mai mari 10 tranzacții imobiliare

SURSA: DTZ Echinox

Dacă ar fi să estimăm, suma totală învârtită în tranzacțiile imobiliare din România depășește cu greu cinci miliarde de euro, incluzând aici și pe cele terenuri. iar bătaia peștelui a fost, așa cum spuneam, în intervalul 2006-2008. În următorii patru ani, cu criza în spate, tranzacțiile abia au ajuns la 1,1 miliarde de euro, aproape tot ce s-a cumpărat fiind reprezentat de proiecte distressed.

Excepțiile sunt mici, și anume mallul Iris Shopping Pitești achiziționat de NEPI cu aproape 40 de milioane euro în 2010 și terenul fabricii Timpuri Noi, cumpărat de Interprime Properties (IKEA) cu 35 milioane euro în același an. Restul celor mai importante tranzacții din perioada 2008-2013 au fost cu proiecte bolnave, iar NEPI s-a remarcat ca principal beneficiar schema de achiziție fiind preluarea datoriilor plus o componenta de cash.

Căderea pieței a dus, dincolo de fuga banilor, și la schimbarea modului de a face afaceri în imobiliare, mai ales că cei cu cash erau – și încă sunt, atât de puțini – încât piața e a lor. Dincolo de asta, deși e inflație de produse imobiliare de toate felurile, puține sunt cele cu adevărat valoroase, iar acestea se văd. Sunt cumpărate chit că au probleme cu datoriile. Pot face bani, odată refinanțate.

Investițiile și picajul pieței imobiliare

Piața a fost abuzată brutal în anii de boom, și găsim din nou băncile printre vinovați, pentru că în virtutea unui profit dovedit acum iluzoriu, ba chiar transformat în pierderi masive, au acceptat să finanțeze utopii, în vreme ce proiecte extrem de solide ca potențial și-au găsit sfârșitul. Așa cu fost îngropate sute de milioane de euro în terenuri aflate în zone complet nepotrivite, lipsite de orice urmă de infrastructură (rutieră, utilități) care nu aveau nicio șansă să devină un proiect valabil nici măcar atunci.

Comisionul bancherului, al consultantului, al avocatului conta însă mai mult, ca, de altfel, și lăcomia de multe ori prostească a investitorului. Extrem de relevant în povestea asta e exmplul European Future Group (EFG), care, cu sprijinul Raiffeisen a cumpărat în jur de 125 de hectare în Crevedia, unde vroia să dezvolte un proiect cu 6.500 de locuințe, care ar fi valorat 1,9 miliarde euro. În Crevedia!!!

În 2009, la aproximativ un an de la momentul achiziției, terenul respectiv era evaluat la 9 euro/mp, față de 42 euro mp și proictul a făcut poc. Ar fi făcut oricum poc, să fim serioși sau ar fi fost terminat pe vremea nepoților inițiatorilor. Poate.

Cam acesta era tabloul, până aici se ajunsese. Și asta, în condițiile în care în buricul Bucureștiului, două proiecte spectaculoase, care ar fi transformat complet Capitala, și ar dat valoare întregii zone în care se dezvoltau, și-au dat duhul pe rând.

Întâi Esplanada, gigantul de un miliard de euro, cu ofertă mixtă (rezidențial, birouri, comercial, recreere), amplasat între Bulevardul Unirii și Nerva Traian, al ungurilor de la Trigranit. În proiect erau implicate și autoritățile și câțiva proprietari din zonă care au reușit să încurce atât de tare lucrurile (probabil e vorba și de intervenții pe sub masă ale unor „prieteni” excluși din meniu), încât ideea a fost abandonată. Cel puțin acum, dar e greu de crezut că va mai fi pusă în practică.

Apoi Dâmbovița Center, alt uriaș, cam cu aceeași ofertă și aceeași valoare, care ar fi urmat să fie dezvoltat, tot în parteneriat public-privat, pe resturile Casei Radio în Eroilor-Cotroceni. Deși lucrările începuseră – de demolare – totul a  fost închis și probabil i s-a pus cruce, mai ales că Plaza Centers, dezvoltatorul, nu pare deloc tentat să mai finalizeze într-un viitor palpabil vreun proiect în România. Despre Dâmbovița Center s-a spus că ar urma să încurce grav traficul din zonă și probabil că s-ar fi creat aglomerație, dar soluția pentru descongestionarea traficului nu e să blochezi dezvoltarea unui oraș și să-l lași plin de locuri virane, hai să fim serioși.

Marile proiecte imobiliare

Cel mai scump proiect de pe piața imobiliară autohtonă este, și, dată fiind situația va rămâne mult timp, Băneasa. Mixul de comercial, birouri și rezidențial devoltat de Puiu Popoviciu în nordul Bucureștiului valorează în jur de 350 de milioane de euro. Evident, dacă se va pune problema unei tranzacții, deși e greu de crezut că un investitor ar putea fi tentat acum să achite o sumă atât de mare în România, prețul ar sări de 400 milioane euro.

Pe următoarele locuri sunt trei dezvoltări al căror cost a fost pe la 300 milioane euro. Dintre ele AFI Cotroceni, evaluat acum la 375 milioane euro, a fost deja amușinat de investitori, pare-se chiar de NEPI, dar israelienii de la AFI Europe au declinat oferta.

Topul celor mai mari 10 proiecte existente pe piață

SURSA: DTZ Echinox

Oricum, din top zece al celor mai scumpe proiecte imobiliare de pe piața româneacă șapte sunt centre comerciale sau au componentă comercială, restul fiind un parc industrial, un complex rezidențial – singurul gigant dovedit fezabil și cu încasări bune, Cosmopolis, din Ștefăneștii de Jos, aflat încă în dezvoltare, cu o țintă de 4.500 de locuințe la finalizare și mixul rezidențial-birouri din Upground Pipera.

Dacă vor mai apărea alte proiecte de dimensiuni mari și costuri pe măsură în viitor rămâne de văzut, acum sunt rar investiții care se apropie de 100 de milioane euro, cea mai mare fiind tot un mall, ParkLake din cartierul bucureștean Titan, aflat în construcție și care va costa 180 milioane euro.

În rest, sumele sunt mai reduse, e greu și să riști, dar și să faci rost de banii necesari, indiferent de potențial. Băncile sunt rigide când vine vorba de imobiliare, încă își ascund în diferite feluri găurile făcute în cei doi-trei ani de excese, iar o piață de capital care să conteze și să permită finanțarea jucătorilor din imobiliare nu avem, bursa de la București fiind prizoniera intereselor mărunte ale câtorva oameni care și-au fixat picioare de pod acolo și nu se dau nici plecați, dar nici nu primesc pe alții, decât în condițiile lor.

Prin urmare, componenta investițională a pieței va rămâne modestă, dar mai multe despre viitor în ultimul episod din Istoria pieței imobiliare, care va apărea săptămâna viitoare.

sursa-http://www.businesscover.ro/