2008, furtuna perfectă! Istoria pieței imobiliare din România VI

În SUA avertismentele se făcuseră auzite încă din 2005-2006, iar în 2007 era deja clar ce va urma. În Europa abia prin 2007-2008 a început să se simtă pericolul. A fost însă ignorat, iar în toamna acelui an a venit colapsul. Niciodată n-a fost lumea mai aproape de blocajul total. În 1929? Nu, atunci afacerile nu funcționau împreună ca acum. Globalizarea abia apărea ca noțiune. În 2008, însă, s-au evaporat mii de miliarde de dolari chiar dacă banii respectivi erau o iluzie, nu aveau în spate nicio valoare intrinsecă. Dar, lumea se hrănea cu iluzii!

De la aragazul cel nou luat cu buletinul de cei sărmani, la yahtul de 16 metri al bancherului care și-a primit bonusul. Sau al managerului de fond de investiții plătit la volum cheltuit și nu la randament. De la apartamentul de 45 mp din Muncii cumpărat cu credit pe 35 de ani și supraevaluat la 150.000 euro, la vila de 300 mp fără canalizare și apă curentă din Pipera sau la mallul fără chiriași și amplasat nefericit.

Vârtejul supraevaluării atinsese tot.

Dar prin 2007-2008, prețurile terenurilor înnebuniseră, se mișcau de parcă erau în real time marketing, dar doar în sus ca preț și toată lumea încerca să profite. Parcelele de teren își schimbau proprietarii uneori de la o lună la alta, iar fiecare tranzacție era mai mare cu cel puțin 10% față de cea anterioară. Era aici, firește, și un val de manipulare uriaș. De fapt, nu se vindea pe cât se spunea în niciun segment al pieței, dar starea de achiziție trebuia păstrată.

Pentru că se cumpărau terenuri mult în afara orașelor, inutile, iar băncile finanțau, se cumpărau proiecte imobiliare care nu și-ar fi putut atinge niciodată potențialul prezentat pe hârtie, iar băncile finanțau. Se cumpărau locuințe vechi și inconfortabile sau noi și amplasate aiurea, ba în cele mai multe cazuri doar mâzgălite pe hârtie, iar băncile finanțau.

„În România criza imobiliară ar fi apărut și fără cea globală. Se ajunsese prea departe”, spunea Bogdan Georgescu, șeful de atunci al Colliers International. „A fost furtuna perfectă. Ne-am lovit de zid cu 150 km pe oră. S-au dus miliarde”, își amintește și Michael Lloyd, strategul proiectului Băneasa.

România trăgea bani externi cu o poftă rar întâlnită. Și nu era nevoie să roage pe nimeni, cine nu venea la 30%-50%-100% profit? Nu conta că atunci, ca și acum, nu produceam suficient capital și că trebuia să ne bazăm pe banii din investiții străine și cei trimiși acasă de oamenii plecați în Occident la muncă. Sau la furat.

Și semnele erau deja aici. Construcțiile au început să-și piardă sufletul, dezvoltatorii parcă simțeau ceva, dar îi dădeau înainte și alături de bănci, de agenții, ba și de oficiali publici, susțineau că totul e în regulă. Premierul vremii, Călin Popescu Tăriceanu, ne trimitea în SUA să cumpărăm case pentru a profita de picajul care acolo începuse și spunea că economia duduie. De duduit, însă, duduia doar consumul și nu cel cu valoare adăugată.

După ce s-a prăbușit Lehman-Brothers, Tăriceanu și-a schimbat discursul și strategia, dar era prea târziu. A lăsat România cu un deficit masiv, iar alți oficiali, precum președintele, încă refuzau să accepte ce urma. Prăbușirea aproape totală.

Investițiile străine au scăzut de la 9,5 miliarde de euro în 2008, la 3,5 miliarde euro în 2009. O nenorocire pentru o economie care avea nevoie de bani din exterior pentru a-și acoperi deficitul.

Prăbușirea pieței imobiliare

Investițiile imobiliare erau deja în picaj din 2008. Scăzuseră la sub jumătate în 2008, față de 2007, dar nimeni n-a ținut cont de asta. Apoi, în 2009, aproape au dispărut. 189 milioane euro, mai puțin de 20% din suma înregistrată în 2008. Dezastru.

Investiții imobiliare (an/milioane euro)

SURSA: DTZ Echinox

Activele au început să se devalorizeze, piața terenurilor a fost victima favorită, mii de oameni s-au trezit cu banii îngropați în pământ, mulți dintre ei luați pe credit. Prețurile au scăzut și cu 70%. Sau, mai degrabă, s-au întors la o valoare mai aproape de adevăr. Cam la fel și pe piața locuințelor. Investitorii care o ținuseră la prețuri umflate artificial au dispărut ca luați de vânt sau au modificat înțelegerile de cumpărare și numărul de unități cumpărate, iar dezvoltatorii au început să cadă.

30 de proiecte rezidențiale mari au intrat în insolvență. În aceeași situație sunt și nouă malluri. Unele au fost cumpărate, din altele au rămas urme de beton sau găuri în pământ. Pierderile sunt majore, mai ales pentru bănci. E greu de făcut o medie a pierderilor, dar de recuperat, când se poate, nu se recuperează mai mult de 60% din bani și asta în cazurile fericite.

De fapt, orice portofoliu imobiliar a intrat la apă cu cel puțin 25%. Astfel a început marele exod imobiliar. Unii au întins-o cu profituri, ceilalți cu pagube de zeci de milioane de euro, și, în fine, alții cu banii unor oameni care plătesc și acum credite bancare pe locuințe inexistente sau neterminate. Cei care pot.

Saga continuă

Șocul din 2009 a fost dur. Foarte dur, iar nedumerirea (ca să nu mai vorbim despre jalea greu mascată) a durat un an și jumătate spre doi. Abia prin 2011, lucrurile au început să mai miște, dar oricum nimic nu era ca înainte. Banii lipseau, doar Prima Casă (introdusă în iunie 2009) mișca prin rezidențial. În restul segmentelor lucrurile erau înghețate, cu ceva mișcări prin piața birourilor.

Iar efectele s-au propagat și în rândul investitorilor. Immoeast, cel mai mare cumpărător, a dispărut, fiind înghițit de compania mamă Immofinanz, mai ales că valoarea portofoliului aproape se înjumătățise. La fel s-a întâmplat cu mulți manageri de fonduri. Hămesiți după bonusuri achiziționaseră orice pentru că erau plătiți la valoarea investită și nu la randament. Gjis Klomp, actualul șef al JLL România, era prin 2008 șeful ING RE, divizia de investiții a băncii olandeze și spune: „Domnule am avut noroc atunci. Au cumpărat alții ce vroiam noi și am scăpat de dezastru”.

Scăpaseră, da. În România. Prin alte părți nu, iar ING și-a vândut oricum divizia de investiții imobiliare. La fel a făcut și Volksbank cu Europolis, unul dintre pionierii investițiilor imobiliare din România, deși ei nu făcuseră excese. Banca, însă, făcuse, și e și acum de vânzare, a intrat în criză cu 90% din portofoliul de credite expus pe imobiliare. Așa că Europolis a intrat, prin 2010, pentru 272 milioane euro, în portofoliul celuilalt pionier al investițiilor, tot austriac, CA Immo.

Și apoi? Apoi totul a evoluat lent, cu toată lumea temătoare. Câțiva investitori, NEPI, Globalworth (Ioannis Papalekas) cumpără în general proiecte cu probleme de cashflow și, evident, datorii, piața locuințelor se mișcă lent, dar în ultimele 12 luni parcă-parcă s-a schimbat ceva. A apărut un oarecare curaj, pe alte coordonate, însă, și asta mai ales pentru că băncile deși își anunță disponibilitatea de a credita, nu-s deloc dispuse să mai riște nimic.

Așa că cine poate și mai prezintă încredere poate finanța inclusiv din alte direcții (bursă, investitori privați) sau are proprii bani. Ceilalți doar respiră și privesc. Momentan, doar atât pot face.

Cine plătește?

Păi nimeni sau fraierul. Contribuabilul american a achitat 800 de miliarde ca să protejeze băncile „too big to fail”. De plătit a plătit sute de miliarde și cel european. Băncile, însă, nimic, deși sunt dacă nu singurul, cu certitudine principalul vinovat. Dacă ne referim strict la criza imobiliară, fără bănci și fără băncile centrale care au permis excesele, lucrurile n-ar fi evoluat așa.

Da, dezvoltatorii, investitorii și consultanții intraseră într-o spirală dementă a profitului. Dar nu ar fi putut să distrugă echilibrul fără mecanismul creditului pe care instituțiile de finanțare l-au utilizat la maximum și au permis supraevaluarea activelor. Dacă BCR se vaită că are 30% neperformante (că or fi imobiliare sau de consum, nu contează) ar trebui înainte să reclame rău platnicii să-și vadă greșelile. Și, la fel, orice bancă.

Au întreținut consumismul pe toate căile, au dat credite unor oameni care, evident, nu și le permiteau, au acceptat să finanțeze proprietăți suprevaluate de câteva ori. Au plătit ceva? Nu! Dimpotrivă, în 2009, au primit cadou Prima Casă, iar progamul a băgat mai mult de un miliard de euro (credite garantate total la început, apoi pe jumătate) în sistemul bancar din România. Ăsta nu se numește ajutor de stat? Garanțiile – multe, puține câte sunt – se acoperă din bani publici.

În fine, acum cu imaginea dezastrului pe care l-au creat încă vie, băncile refuză să finanțeze. Indiferent ce ar spune public, nu finanțează nimic sau aproape nimic.

„Noi am adus bani pentru proiect (n.red. Green Gate) din Cehia. În România e imposibil, am discutat cu mai toate băncile”, spune Vladimira Novakova, directorul Green Gate Development. „Băncile nu prea dau mai mult de jumătate din valoarea investiției și au și condiții draconice. Așa că am ales să finanțăm noi ParkLake”, arată și Ingo Niessen, șeful din România al Sonae Sierra, dezvoltatorului mallului din Titan.

Deci, cam asta e povestea. Criza a umplut lumea de victime, și de plătit nu a plătit nimeni. Cât privește pagubele e greu de avansat o cifră. Probabil că valoarea proiectelor eșuate trece de cinci miliarde de euro, dar intenția nu se pedepsește în cazul acesta. Pierderile certe sunt mai reduse, cel mai probabil între 1,5 și două miliarde de euro, din equity și finanțări bancare, iar recuperarea lor e imposibilă. Au fost și câștiguri, însă. Curajul speculării la nesfârșit a dispărut, iar lăcomia a intrat câțiva ani în vacanță, fiind înlocuită de circumpsecție.

Pentru un timp. Piața imobiliară, ca și economia în general, funcționează în cicluri. După cădere va urma creșterea, iar lecțiile trecutul se vor uita o dată în plus. Iar următoarea criză – oricând va apărea, mai ales că aceasta nu s-a stins complet, iar piețele sunt doar acoperite cu bani artificiali și nu consolidate – va fi și mai grea.

Banii deja sunt aceiași pretutindeni, iar un cu dolar cu care s-a plătit o frizură în Adelaide, a doua zi s-ar putea cumpăra o acțiune la bursa din Varșovia. Când dolarul respectiv își va rupe picioarele, efectul va mătura întreaga lume mai rapid și mai profund decât în 2008. Așa că…

sursa-http://www.businesscover.ro/