Când dezvoltatorii străini au început să intre pe piaţa rezidenţială românească, prin 2005-2006, au început să construiască şi să încerce să vândă utilizând strategiile pe care le aplicau şi la ei în ţară. Însă, şi vorbim aici despre cei serioşi, care nu vindeau planuri, ci apartamente, au aflat repede că în România nu poţi vinde ca în Italia, Franţa, Germania, Israel sau Marea Britanie, şi nu vorbim aici despre putere de cumpărare, ci despre gusturi şi pretenţii. Potenţialii cumpărători români erau în primul rând ataşaţi de casele pe pământ şi, dacă alegeau apartamente nu le căutau pe cele de la etajele superioare, ci exact invers. Asta deşi, mai sus – într-un bloc de locuinţe – e mai bine şi, în Occident, mai scump decât la etajele inferioare.
Cam aşa se vede oraşul de la etajul 12 al unui bloc nou din Titan
De ce se întâmpla şi încă se întâmplă asta? Motivele nu sunt foarte multe, dar au rădăcini adânci. Întâi de toate, psihologic vorbind, poporul român nu e unul căruia să-i placă altitudinea, preferă casa pe pământ, cu maximum o mansardă sau etaj. Caută spaţiul verde din jurul casei şi dacă s-ar fi putut, sau dacă în perioada comunistă nu s-ar fi construit cartierele dormitor care uneori au poluat şi zona rurală în satele distruse de comunişti, probabil că am fi avut o ţară de case şi blocuri de mică înălţime, cam aşa cum era Bucureştiul înainte de cele două războaie din secolul trecut.
Nu fost să fie, iar în perioada următoare România s-a umplut de blocuri cu patru, zece, mai rar de 11 sau 12 etaje, iar locatarii lor îşi puseseră la muncă toate relaţiile şi contactele printre puternicii zilei pentru a primi un apartament la un etaj inferior. Primul, al doilea, poate al treilea. Restul erau pentru cei insuficient de piloşi sau care nu se mişcau suficient de repede. De ce? Am vorbit despre dorinţa apropierii de pământ, grădină, spaţiu verde, pomi, flori. Ăsta e un motiv.
Al doilea, al treilea şi al patrulea sunt mult mai practice. Întâi de toate, lucrările se făceau de mântuială, mai ales spre sfârşitul anilor ’80 şi nu era nicio surpriză ca locatarii de la ultimele etaje, mai ales ultimul să se trezească cu casa inundată din cauza acoperişurilor incorect izolate, ceea ce însemna necesitatea unor investiţii şi negocieri, ba uneori certuri nesfârşite cu ceilalţi vecini pentru a contribui la reparaţii. Reparaţii, care oricum nu ţineau prea mult şi trebuiau refăcute periodic.
Celălalt motiv practic ţine de problema cutremurelor. Cum multe dintre localităţile României sunt sub risc de cutremur, inclusiv Capitala, cumva în subconştientul colectiv s-a strecurat ideea că dacă stai la etajul unu sau doi ai mai multe şanse decât cei de la etajele superioare. În fapt, e doar o chestie de noroc şi rezistenţă a clădirii. Dacă blocul păţeşte ceva grav, contează mai puţin înălţimea la care te afli, mai ales că orice bloc este construit în aşa fel încât în majoritatea cazurilor se năruie (aproximativ cum se întâmplă în cazul implodării lor la demolări) şi nu se rupe în bucăţi care cad de la diferite înălţimi.
În fine, ultimul motiv e calitatea extrem de slabă a reţelelor de utilităţi, în special transportul agentului termic şi izolarea termică la fel de proastă. Iar toate aceste motive sunt întemeiate. Dacă vorbim despre blocurile vechi…
ŞI TOTUŞI, ULTIMUL ETAJ E DE PREFERAT
În piaţa actuală achiziţia unui apartament la un etaj superior, ultimul de preferinţă, este un avantaj. Vorbim evident depre blocuri noi, şi despre cele bine construite, ceea ce necesită o elementară verificare a constructorului şi dezvoltatorului pe proiectele pe care le-a mai pus pe piaţă.
Cum aceştia au încercat iniţial să vândă la preţurile cele mai mari locuinţele de la ultimele etaje ale blocurilor, aşa cum se practică în Occident – cost pentru panoramă – în cele mai multe cazuri au rămas cu ele nevândute, iar achiziţionarea unuia acum poate fi un câştig şi la preţ, care se poate negocia, mai ales că e cu 30%-40% mai mic decât acum cinci-şase ani. În plus, mulţi dintre dezvoltatorii serioşi – vorbim, aşa cum am spus doar despre aceştia – vor să termine cu vânzările în blocurile deja construite pentru a putea începe altele.
Iar acesta este un avantaj la negociere pentru potenţialul cumpărător, mai ales că acum pe piaţă preţurile apartamentelor de la ultimele etaje sunt mai mici cu 1.000, până la 5.000 de euro decât ale celor de la etajele inferioare.
De asemenea, au avantajul peisajului. Orice oraş e mai frumos văzut de sus, chiar şi Bucureştiul, indiferent cât de murdar ar părea în unele zone de la nivelul străzii. Iar un apartament cu un balcon (terasă) mare – care poate ţine şi locul micii grădiniţe cu flori şi suprafeţe vitrate mari, poate furniza confortul ţintit de proprietar, pentru că până la urmă nu cumperi o locuinţă ca să ai unde să-ţi depozitezi mobila şi hainele, ci ca să te simţi bine trăind în ea.
Cutremurul e o problemă demnă de luat în seamă. Însă, în general, blocurile noi sunt construite să reziste unor seisme de magnitudini ridicate. Nu la structura de rezistenţă apar probleme în cazul dezvoltatorilor neserioşi, ci la finisaje – care sunt extrem de scumpe şi unde de multe ori se face rabat la calitate pentru a se obţine fie un profit mai mare, fie un preţ mai mic, depinde de caz. Dacă avem ghinionul unei astfel de manifestări a naturii, e destul de greu de crezut că blocurile noi vor fi cele mai afectate, măcar pentru simplul motiv că sunt noi, nu au suferit de pe urma cutremurelor anterioare, precum cele construite înainte de 1990.
Pe deasupra, materialele şi modalităţile de construcţie s-au modificat, sunt mai practice, a sporit rezistenţa şi a scăzut greutatea coloşilor de beton, astfel că siguranţa e mai mare. Indiferent de etaj. Evident, asta nu se poate dovedi practic decât dacă asemenea eveniment are loc, ceea ce nu e cazul să ne dorim.
În ceea ce priveşte problemele de izolaţie şi căldură, nu mai e cazul de îngrijorare, majoritatea blocurilor noi (încă o dată, cele de calitate, uşor de identificat) sunt izolate oricum mai bine decât blocurile vechi, inclusiv cele care au avut parte de lucrări de reabilitare termică. În plus, sunt deservite de centrale proprii, fie de apartament, fie de scară sau bloc, iar căldura nu e o problemă. Evident, trebuie atenţie la suprafaţă şi costurile implicate, dar asta e o problemă în orice tip de apartament, indiferent de etaj.
Prin urmare, cel puţin în acest moment al pieţei, apartamentele noi de la ultimele etaje ale blocurilor noi au devenit un produs foarte interesant şi atrăgător. Multitudinea de proiecte şi informaţii de pe piaţă permit verificarea atentă a celor care au construit, iar o astfel de afacere se poate dovedi foarte bună pentru cei care cumpără, atât din punctul de vedere al confortului şi peisajului, cât şi al preţului plătit.
