Momentul în care piața imobiliară din România s-a născut

Se poate spune că piața noastră imobiliară nu a trecut cu mult pragul a 30 de ani. Dar să explicăm contextul care a dus la nașterea acesteia. În timp ce vilele unifamiliale burgheze și clădirile interbelice descriau peisajul urban românesc la sfârșitul anilor ’40, locuințele modeste cu două sau trei camere din satele românești sau cocioabele din mahalale completau peisajul și defineau standardele de locuire în România, amintește Real Estate Magazine. Farmecul arhitecturii urbane specifice perioadei interbelice îl descoperim și astăzi la câteva dintre casele care au scăpat miraculos perioadei tulburi de naționalizări, demolări sau intervențiilor urbanistice majore ale perioadei comuniste.

Începând cu anul 1948, regimul de proprietate s-a schimbat radical în România, prin naţionalizarea principalelor mijloace de producţie, iar imobilele foştilor industriaşi, moşieri, bancheri şi comercianţi sunt confiscate și trec în proprietatea statului, „ca bunuri ale întregului popor, fără nicio despăgubire şi libere de orice sarcini sau drepturi reale de orice fel”, conform Decretului 92 din 1950.

Odată cu industrializarea forțată apar orașele noi, industriale, în timp ce cartierele-dormitor devin specifice marilor orașe. Trecerea de la economia preponderent agrară la cea industrială presupunea aducerea forței de muncă de la sat la oraș. Astfel că țăranii au fost aduși la oraș și înghesuiți în blocuri, oferindu-li-se astfel accesul la „viața nouă a epocii de aur”.

În același timp, au fost construite blocuri și în cele mai uitate cătune, punându-se în aplicare planurile de sistematizare a satelor și mutilând astfel satul românesc tradițional.

În anii ’70,  începe un amplu proces de demolare și reconstrucție a marilor orașe, dând naștere noilor centre civice. În ’80, demolările masive din București fac ca peste 400 de hectare să fie rase pur și simplu de pe fața Pământului, pentru ca planurile megalomane ale lui Ceaușescu să prindă contur. Sute de case, spitale sau biserici sunt demolate pentru a fi face loc viitoarelor atracții: Centrul Civic, Casa Republicii, bulevardele și blocurile specifice dictaturii comuniste.

Cei mai mulți români plăteau chirie la stat, locuințele fiindu-le repartizate prin întreprinderi sau primării și administrate de I.A.L., respectiv I.C.R.A.L. În jur de 1,2 milioane de locuinţe din mediul urban se aflau, e adevărat, în proprietate personală, dar puțini români aveau acces la astfel de proprietăți.

La sfârșitul anilor ’80, statul român deținea un fond locativ impresionant pentru orice țară din Europa: 2,6 milioane de unități, cele mai multe fiind apartamente de bloc.

„Totul era foarte ieftin în 1990”

Dacă în prezent România se află pe primul loc în UE în ceea ce priveşte procentul proprietarilor de locuinţe, realitate care dăinuie de ceva ani și care probabil nu se va schimba foarte curând, acest lucru se datorează și Decretului-lege nr. 61, emis la 7 februarie 1990 de către Guvernul Petre Roman.

Astfel, s-a permis vânzarea către chiriași a locuințelor din fondul locativ de stat și în mai puțin de trei ani au fost vândute în jur de 2 milioane de apartamente, la prețuri infime și cu plata în rate. Un apartament cu patru camere în Drumul Taberei costa la vremea aceea cam 150.000 de lei, după cum arată anunțurile imobiliare ale vremii, aproximativ 8.000 de dolari, iar valoarea apartamentelor scădea peste noapte, pe fondul prețurilor conservate prin lege și al unei inflații galopante. Prin 1992, o garsonieră ajunsese să coste cât un videoplayer mai bun!

Sub efectele Legii 61, o bună parte din activul imobiliar rezidențial a fost practic blocat și scos din circuitul economic. „Această schimbare a avut ca efecte o capitalizare cu costuri mici a populației, a permis apariția unor curente speculative, dar a permis și îmbunătățirea mobilității locative”, este de părere Bogdan Iliescu, associate director Residential, Crosspoint Real Estate.

În acest context, în care majoritatea românilor nu știau mai nimic despre investiții și active imobiliare, România a făcut primii pași către economia liberă, în care piața imobiliară și cea a construcțiilor aveau să cunoască în următorii ani o activitate fulminantă, dar cu totul dezorganizată și amatoricească.

„Totul era foarte ieftin în 1990. Calitatea era raportată la cea din economia comunistă, iar numărul de clădiri construite era extrem de redus”, își amintește Cristian Erbașu, proprietarul uneia dintre primele companii înființate în 1990.

„Se făceau acte false, se furau apartamente, se întocmeau procuri false”

Piaţa imobiliară a anilor ’90 este amintire dulce-amăruie pentru cei care au avut atunci curajul să înceapă o afacere în acest domeniu. Tot ce se întâmpla putea fi trecut în categoria de junglă urbană.

„Noi am început piaţa imobiliară printr-o criză, pentru că nu erau bani, nu erau legi, nu erau case şi eu trebuia să sun la cel puţin 100 de oameni, pentru ca măcar unul să accepte să colaboreze cu un agent. Tranzacţiile se făceau cu punga. Toate tranzacţiile! Notarii aveau monopol pe sectoare, băncile pe clienţi. Băncile impuneau notarul lor.”, a declarat Mihaela Alexandroiu, manager Re/Max Bastion, pentru Imopedia.

„Se făceau acte false, se furau apartamente, se întocmeau procuri false, era o piaţă extrem de ciudată. Tot ce se întâmpla era foarte trist.”, explică și Eduard Uzunov, preşedintele Regatta.

Preţurile de atunci sunt cele pe care le visează orice client din ziua de azi. Cu banii cu care astăzi se poate închiria un apartament de lux, atunci se puteau cumpăra apartamente.

„Puteai să cumperi o garsonieră cu mai puţin de 3.000 dolari. O Dacie era cam 4.000 dolari, una nouă. În general, lumea nu avea bani, încă era ideea schimbului de locuinţe. Se lucra cu închirieri şi subînchirieri”, spune Dan Ioan Popp, preşedinte Impact.

Într-adevăr, piaţa imobiliară a fost marcată, în 1990, de apariţia primelor anunţuri de vânzare a apartamentelor, dar și de celebrele „schimburi locuinţă”. Având în vedere că, la sfârșitul perioadei comuniste, numeroase blocuri nefinalizate împânzeau orașele, construcția de noi unități locative a cunoscut o perioadă de stagnare, fiind date în folosință blocurile „epocii de aur”. Treptat, au apărut și șantierele noi, iar stocul de locuințe noi a început să crească.

După un minim al volumului de livrări de case și apartamente noi de 26.400 în anul 2000, s-a ajuns la peste 67.000 de unități livrate în 2008, la debutul crizei imobiliare. În 2004, în perspectiva aderării la UE, România a început să atragă investitorii imobiliari străini, iar piața a cunoscut o creștere constantă până când criza financiară și explozia prețurilor din anii precedenți au dus la blocaj.

„Una din caracteristicile pieței în 2007 a fost optimismul exacerbat cu privire la evoluția prețurilor în viitor. Coroborat cu creșterile salariale și creșterea veniturilor, acestea au generat o bulă speculativă care este, de fapt, cauza acestor prețuri ridicate.

Scăderea record a valorii activelor din urma crizei a diminuat puternic entuziasmul cumpărătorilor și dorința acestora de a face profit din revânzare”, notează Bogdan Iliescu.