România are în jur de 400 de milioane de metri pătrați de clădiri, fără să le mai punem la socoteală și suprafața instituțiilor de stat, care mai însumează câteva milioane bune de metri pătrați. Doar hidosul Palat al Parlamentului, despre care vom vorbi mai jos, are 330.000 mp. Toate aceste imobile sunt atinse de noile reglementări privind consumul de energie și de aplicare a regulilor de sustenabilitate. Cu alte cuvinte, piața imobiliară verde, subiectul pe care îl vom trata vreme de o lună aici.
Potrivit unui studiu al Consiliului Român pentru Clădiri Verzi (RoGBC) și NAI România, după 1990 în România s-au construit 47 de milioane mp de clădiri, iar din această suprafață doar 5%, ceva mai mult de două milioane mp, reprezintă proiecte imobiliare eficiente energetic.
Și, deși pare puțin, cele 2,2 milioane mp de clădiri sustenabile de pe piața imobiliară au apărut în ultimii zece ani, ba chiar în ultimii 5-6 ani când avantajele oferite de costurile mai scăzute de operare ale clădirilor verzi au determinat dezvoltatorii să producă imobile cu amprentă redusă de carbon pentru a fi certificate.
Dincolo de costuri și receptivitatea investitorilor și a chiriașilor (mai ales a corporațiilor, în cazul birourilor) e crescută în cazul proiectelor verzi.
„Unul dintre motivele principale pentru care dezvoltatorii aleg să facă o astfel de certificare este reducerea de costuri operaționale obținute în urma implementării de măsuri de creștere a eficienței energetice. De exemplu, la clădirile de birouri, acest lucru se reflectă exact în reducerea taxei pe servicii, care este un bun instrument de atragere a chiriașilor”, spune Oana Stamatin, senior associate în cadrul consultantului Colliers International.
Bun, deci avantaje există, dar România e abia la început pe această piață, deși tendințele în domeniu la nivel global nu au apărut ieri. Ca de obicei, noi ne-am mișcat mai lent.
Dacă la nivel internațional există studii care arată o relație direct proporțională între nivelul de certificare și cel al chiriei sau al randamentului unei investiții, piața din România încă este la început și nu are un comportament similar. Ce putem confirma însă este faptul că existența unei certificări verzi asigură poziționarea unei clădiri la un nivel competițional din punctul de vedere al chiriilor, completează Oana Stamatin.
Cum se obține certificarea verde pe piața imobiliară
În România, certificările verzi se fac pentru imobilele cu destinație comercială (office, retail, industrial) și mai puțin pentru alte tipuri de destinații (rezidențial, spital, hotel etc.).
Chiar dacă s-au identificat și inițiative locale prin care o clădire poate fi clasificată ca fiind verde, tendința pieței este de a aplica standardele internaționale de certificare, precum LEED, BREEAM și DGNB.
Potrivit consultanților de la Colliers International, urmând aceste standarde internaționale, sunt o serie de caracteristici ce pot fi urmărite pentru a obține unul dintre nivelurile de certificare. Totuși, acestea diferă mult de la standard la standard, de la un tip de clădire la altul sau de vechimea construcției (clădire existentă vs. proiect nou).
Criterii pentru certificarea verde
- Amplasamentul proiectului: în zone urbane, preferabil nu greenfield, cu proximitate față de mijloace de transport în comun și servicii;
- Facilități în cadrul proiectului: parcări pentru biciclete, vestiare cu dușuri, parcări preferențiale pentru „carpooling” sau mașini cu emisii reduse, stații de încărcare combustibil alternativ (stații de încărcare electrice);
- Măsuri de eficiență energetică: fațadă și echipamente eficiente, dispozitive care permit reducerea consumului de apă, refolosirea apei „gri” sau a apei de ploaie, acoperiș verde, sistem de iluminat inteligent și LED, dispozitive de umbrire eficiente;
- Materiale sustenabile folosite în cadrul construcției: materiale produse în regiune (în apropierea proiectului), materiale cu conținut reciclat, materiale care conțin lemn exploatat sustenabil, materiale cu compuși organici volatili reduși;
- O atenție sporită asupra calității aerului din interiorul spațiului, conform normativelor internaționale (ex: ASHRAE);
- În ceea ce privește clădirile existente, o atenție sporită asupra politicilor sustenabile de operare incluzând folosirea unor produse/echipamente nepoluante pentru întreținerea clădirii.
Clădirile certificate și legislația
Sunt conform Colliers International în numar de 63, majoritatea, 42, în București. Dintre acestea, 37 sunt clădiri de birouri, două parcuri industrial și patru proiecte de retail. Office: 37 cladiri (am luat in calcul certificari individuale, chiar daca unele proiecte contin mai mult de 1 cladire)
Alte 22 de proiecte imbiliare care dețin una dintre certificările verzi pomenite sunt în Cluj-Napoca, oraș care a dat tonul în ceea ce privește facilitățile fiscale acordate clădirilor verzi și a creat un precedent.
„Dacă până anul trecut doar Consiliul Local Cluj-Napoca acorda reduceri ale taxei de proprietate pentru clădirile certificate verzi conform unui standard internațional, începând cu 1 aprilie 2014 și Consiliul Local Timișoara a abordat o legislație asemănătoare. Există inițiative locale în orașele mari din țară, dar până acum doar cele de mai sus s-au concretizat”, susține Oana Drumea property manager, LEED Green Associate, în carul Colliers.
Și dacă investitorii privați se mișcă, mai rapid sau mai lent în vederea certificării proiectelor din portofoliu, statul nu prea se grăbește. Deși există ceva inițiative, cum e termoizolarea blocurilor de locuit, operațiune ce pare împotmolită din cauza lipsei banilor și a reglementărilor greoaie, marile clădiri administrative sunt niște catastrofe ecologice.
Iar cel mai bune exemplu e Casa Poporului, hardughia lui Ceaușescu denumită acum Palatul Parlamentului. Măgăoaia consumă peste șase milioane de kW/h pe an, cam cât 2.000 de locuințe, peste 12.600 de gigacalorii și aproximativ 140.000 de mc de apă pe an, cât 1.200 de locuinţe.
Prin 2007-2008 exista un proiect de înverzire a Casei Poporului, dar până acum nu s-a făcut mai nimic, așa că întreținerea colosului mănâncă aproape două milioane de euro anual. Proiectată și construită cu calitățile sustenabile ale unui bolovan, clădirea de 330.000 mp are puține șanse să devină viabilă, măcar să-și reducă nivelul de energie consumat, dacă nu să producă, prin montarea de sisteme inteligente de control al consumului de apă, căldură și electricitate, ale unor panouri fotovoltaice, care să asigure o parte din energia zilnică necesar funcționării.
Și asta în condițiile în care, potrivit Directivei UE 31 din 2010, care spune că „până la 31 decembrie 2020, toate clădirile noi vor fi clădiri al căror
consum de energie este aproape egal cu zero, iar după 31 decembrie 2018, clădirile noi ocupate și deținute de autoritățile publice sunt clădiri al căror
consum de energie este aproape egal cu zero”.
Banii și verdele
Multe bănci au început să fie atente la existența unei certificări verzi, unele chiar considerând această certificare o condiție eliminatorie în cazul finanțărilor.
Momentan, însă, nu vedem o relație directă între nivelul randamentelor și cel al certificărilor, dar putem confirma că cele mai recente tranzacții pe piața de investiții din București au avut ca obiect clădiri care dețin certificare verde, explică Oana Drumea.
Cum România abia e la început în domeniu, potențial există, iar operațiunile de certificare vor deveni din ce în ce mai numeroase. Rămâne de vâzut în ce măsură va putea și statul să intre în ritm, astfel încât să-și modernizeze clădirile administrative, majoritatea vechi și depășite de vremuri, mai ales că, așa cum spuneam, toate imobilele publice mai mari de 500 mp trebuiesc aduse la niveluri de consum energetic sustenabil.
Din analizele Colliers International, toate clădirile noi de birouri livrate anul trecut sau planificate a se livra anul acesta, trec sau au trecut printr-un proces de certificare verde.
Putem vedea certificarea verde ca pe un diferențiator pe o piață care se maturizează treptat, dar și ca pe un instrument care ajută clădirile să-și crească eficiența energetică și să implementeze practici mai productive de operare, toate în beneficiul chiriasilor, arată Oana Stamatin.
Trendul se mută încet și spre centrele comerciale. Dacă acum doi-trei ani doar proprietarii de clădiri de birouri investigau piața certificărilor verzi, am început să vedem din ce în ce mai multă activitate pe acest segment și pentru centrele comerciale. În cazul proiectelor de retail, principalele argumente care încurajează dezvoltatorii să treaca prin acest demers este minimizarea costurilor de operare si a cheltuielilor cu utilitățile.
Exemple sunt mallurile aflate încă în dezvoltare Parklake Plaza din București, dezvoltat de Sonae Sierra sau Coresi Shopping Resort din Brașov, care va fi pus pe piață luna aceasta de cei de la Immochan.
În fine, o altă tendință care se face remarcată e certificarea spațiilor chiriașilor, trend ce pare că va lua amploare în următorii ani.
Când se înverzesc imobiliarele din România
Trecutul pieței imobiliare, de fapt rezidențiale, românești e unul verde. Deși lipsite de confort, case erau construite majoritar din chirpici, material ecologic. Constucția masivă de apartamente din perioada comunistă a umplut piața cu cutii de beton neizolate, cu instalații acum învechite și cu amprentă ridicată de carbon, așa că termoizolarea e obligatorie.
Asta chiar dacă se face mai mult după ureche și cu materiale de multe ori prea ieftine, 90% dintre lucrări fiind așa, potrivit asociației producătorilor de polistiren ROMEPS, ajută cât de cât, dar e greu de crezut că poate fi terminată într-un interval rezonabil de timp.
Pe celelalte segmente ale pieței, lucrurile vor avansa mult mai rapid. Acolo sunt implicate companiile și ele au tot interesul să-și certifice proiectele, pentru a-și micșora costurile și a atrage chiriași mai ușor.
sursa-http://www.businesscover.ro/
