Birourile au fost cel mai puțin atinse de criză dintre segmentele pieței imobiliare. Sau, poate, își revin cel mai repede? Cert e că deși s-a ajuns la un moment dat ca mai bine de 30% din suprafața de birouri să fie neocupată, picajul nu a fost atât de brutal ca în rezidențial sau retail. Iar motivul principal, pentru că sunt mai multe, e unul care, aparent, n-are legătură cu imobiliarele. Costul cu forța de muncă e mic în România și cum toate companiile taie costuri, piața noastră a devenit atrăgătoare pentru ele și au început să-și mute aici back office-uri, call centere, ba și activități de producție în IT. Și așa au ieșit basma curată (sau aproape) jucătorii din acest segment imobiliar.
Însă nu doar salariile mici au ajutat birourile să cadă mai puțin sau să-și revină mai repede, ci și faptul că deși piața a devenit una a chiriașilor, totuși relația e business to business, iar negocierile se poartă altfel. Asta chit că unele durează până la un an (cele pentru suprafețe mari, 10.000-20.000 mp) și că dezvoltatorii oferă avantaje, precum luni de chirie gratis sau suport pentru aranjarea spațiilor închiriate.
Dar, să mergem un pic în timp, doar e istoria pieței imobiliare. Primele clădiri moderne de birouri au început să fie construite prin 1998-1999, iar printre dezvoltatorii pionieri îi găsim pe cei de la Portland Trust și GTC care au deschis Opera Center I și II și, respectiv, Europe House și America House. Tot pe vremea aia, în care subsemnatul, junior, făcea câte 10-20 de kilometri pe zi la pas prin București în căutare de clădiri noi, au fost puse fundațiile pentru BRD Tower și Tower Center International, ambele în Piața Victoriei.
Asta în zona centrală. La nord, în Pipera, vechea platformă industrială dispărea treptat și locul ei era luat de birouri. Unul între primele imobile office din zonă a fost Iride, urmat de Novo Park, dezvoltat de omul de afaceri român Liviu Tudor, în prezent unul dintre cei mai mari proprietari de spații office din țară.
La scurt timp după ce s-au înălțat birourile au apărut și investitorii, iar primele două tranzacții importante au fost făcute de două companii austriece, care, acum funcționează împreună. În 2003, CA Immo a cumpărat Opera Center cu 29 de milioane de dolari, iar Europolis a plătit 31 de milioane de dolari pe Europe House. Șapte ani mai târziu, în plină criză, CA Immo a preluat Europolis de la Volksbank pentru 272 milioane de euro și a devenit al doilea proprietar de birouri din România, dar asta e o poveste contemporană, la care vom reveni.
CA Immo a preluat și jumătate din Charles de Gaulle Plaza, de la Alexandru Hergan (Avrig 35), iar ulterior imobilul, un trade mark al zonei, a intrat în proprietatea germanilor de la GLL Real Estate prin intermediul Ascension Fund. Apoi, pe piață a apărut Immoeast, divizia est europeană a Immofinanz cu o rafală de tranzacții și în câțiva ani austriecii au ajuns la peste 200.000 mp de spații de birouri, prima achiziție fiind Iride Business Park.
Dar, deși cei mai mari, nu ei sunt autorii celor mai spectaculoase tranzacții, ci alții. Francezii de la Natixis, care au cumpărat de la GTC, în 2007, America House, alt trade mark, din Piața Victoriei de data asta, iar dezvoltatorul a scos un profit nemaiîntâlnit în România, de circa 80 milioane euro, randamentul tranzacției fiind în premieră sub 7% în România. Alt spectacol a fost și la vânzarea proiectului mixt (birouri și rezidențial) Upground din Pipera, în 2008, în cea mai mare afacere imobiliară din România.
RREEF, un fond controlat de Deutsche Bank, a intrat într-o tranzacție de 344 milioane euro pentru Upground cu Ioannis Papalekas și partenerii lui. De fapt, această afacere a fost cântecul de lebădă al întregii piețe imobiliare, care s-a prăbușit sub povara propriilor erori și a datoriilor uriașe (miliarde de euro) care nu mai puteau fi refinanțate. Banii fugiseră.
Dezvoltarea
A început nebunește, mai ales în Pipera, unde clădirile de birouri s-au extins spre Voluntari fără să se țină cont de infrastructura precară, atât ca rețele de drum, cât și ca mijloace de transport. Ca efect, birourile din zonă, unele de bună calitate precum Swan sau Global City sunt goale mai mult de jumătate. CBD (Central Business District) e și el aglomerat, în special în Piața Victoriei unde s-au construit sute de mii de metri pătrați, dar acolo există infrastructură.
Un alt pol de dezvoltare a devenit zona de vest a Capitalei, spre autostrada București-Pitești, cu Anchor Plaza sau West Gate și o suprafață totală de circa 180.000 mp.
Acum, să le construiești nu e principala greutate, ci, mai degrabă să le închiriezi. De aia, în plină criză, în București, gradul de neocupare trecea de 20%, iar în Pipera era cam la 50%. Cu excepția clădirilor din apropierea metroului, toate celelalte erau parțial neocupate. Așa că atenția dezvoltatorilor s-a mutat către zonele cu metrou și astfel Aurel Vlaicu (Floreasca-Barbu Văcărescu) a explodat.
Acolo a apărut cea mai înaltă clădire din București (Sky Tower – 137 de metri) și, ca o mică divagație, proiectul celor de la Raiffeisen Evolution continuă un șir început de Turnul Colței (50 m, demolat în secolul 19), Foișorul de Foc (42 m), Palatul Telefoanelor (52,5 m), actuala Casă a Presei (104 m) și venind către imobilele moderne, Tower Center International (120 m).
Ca să ne întoarcem, aglomerația din zonă ar putea ajunge să o transforme în neatractivă. Acolo mai există și Nusco Tower, se construiește Bucharest One (Ioannis Papalekas), Green Court (Skanska), plus alte clădiri ceva mai vechi. În zona denumită generic Central-Nord vor apărea pe piață 110.000 mp în următorul an și jumătate peste cei 270.000 mp deja existenți. Rata de neocupare se apropie de 20%.
Adică s-a creat o bulă locală, evidențiată și de faptul că un dezvoltator extrem de puternic, precum suedezii de la Skanska, a reușit să închirieze abia 16% din prima fază a Green Court, care are 19.500 mp.
Provincia s-a mișcat mai greu, firește, principala atenție a companiilor fiind Bucureștiul, dar dacă în boom clădirile office din marile orașe erau aproape inexistente, după 2009 au început să răsară astfel de proiecte, în special, în Cluj-Napoca, Iași, Timișoara și Brașov, unde există cam 450.000 mp, încă foarte puțin raportat la cele aproximativ 2,2 milioane mp din Capitală.
Rateurile
Nu-s atât de multe precum în rezidențial sau retail. E drept, unele proiecte, destul de multe, au intrat în insolvență, dar au fost cumpărate de investitori, precum NEPI, specializați și în astfel de investiții, prin preluarea de proiecte cu probleme de cash flow și datorii pentru o sumă minoră, plus creditele, așa cum a fost cazul cu Floreasca Business Park sau Lakeview.
Alte proiecte au povești și mai speciale, ca și investitorii din spatele lor. În vârful pieței, prin 2008, în România au apărut nemții de la DEGI, care au cumpărat cu vreo 300 de milioane euro, mai multe proprietăți, printre care și Millenium Business Center, care la nici un an a luat foc și-n loc de venituri a adus pagube. Tot în portofoliul germanilor (preluați ulterior de fondul Aberdeen) e și PGV Tower care a stat gol cam trei ani și Construdava, dar și mallul Iris Shopping Center din Titan.
Un alt imobil cu poveste e Cathedral Plaza. Dezvoltată de Millenium Building Development, compania israelianului Eyal Ofer, în imediata apropierea Catedralei Romano Catolice din București, clădirea a devenit – după ce inițial avea acceptul Arhiepiscopiei – indezirabilă, s-a ajuns la procese multiple și s-a decis demolarea sa (ceea ce nu s-a întâmplat sau nu încă). Așa că, imobilul e, vorba aia, nici în picioare, dar nici pe jos, iar prin târg umblă vorba că ar fi fost preluat de Ioannis Papalekas.
Poate, poate nu, viitorul va vorbi, prezentul e deocamdată incert.
Cu totul special era, prin 2007-2008, Esplanada, care ar fi trebuit să devină bijuteria de pe coroana inițiatorului, maghiarii de la Trigranit, dar și cel mai spectaculos proiect din București, care ar fi costat un miliard de euro și ar fi redesenat zona centrală a Bucureștiului. Ca de obicei, însă, lucrul amestecat miroase a …, iar în Esplanada era implicat și statul, plus niscaiva interese obscure care s-au pus contra, așa că proiectul și-a dat duhul.
Marile schimbări
După 2008 nu doar dificultățile de finanțare și de identificare de chiriași au fost principalele schimbări de paradigmă, ci și noile tendințe care pun accent pe reducerea amprentei de carbon a clădirilor, construcția unora cât mai aproape de pasiv, care să permită și reducerea costurilor, dar și atragerea de chiriași orcând dornici să se prezinte ca apărători ai mediului.
Asta, însă, nu a modificat decisiv factorii elementari, iar ca efect, un proiect nou și verde precum Swan Office & Technology Park (29.000 mp) e pe jumătate gol, deși e prima clădire din Pipera certificată BREEAM. De ce? Simplu, nu există mijloace de transport, iar potențialii chiriași, deși tentați de clădirile verzi, vor, întâi de toate, metrou!
Iar chestiunea e cu atât mai complicată cu cât Swan și vecinii săi sunt în Voluntari, nu în București, iar autorităților din comuna pomenită le pasă de voturile locuitorilor, nu de cum se descurcă să ajungă la lucru un fel de corporatist à la București, asta, deși ar încasa impozite bune de la un dezvoltator cu imobilul de birouri plin și nu intrat în insolvență.
Dincolo de clădirile prietenoase cu mediul, de ceva timp a apărut și moda redesenării birourilor, vechile cubicule fiind treptat înlocuite cu spații deschise, colorate, care arată mai degrabă a loc de joacă decât a loc de muncă. Totul dedicat generației Y și caracteristicilor sale.
Până la urmă e normal, randamentul crește atâta vreme cât angajatul se simte bine la serviciu. Evident, cel mai bine s-ar simți dacă ar avea un salariu comparabil măcar cu cele din vecini, dar asta e o altă discuție și, de fapt, o parte din motivul pentru care piața birourilor nu a încasat-o atât de rău, precum celelalte sectoare ale pieței imobiliare.
România cea ieftină
România e granița de est a UE, deci un amplasament foarte bun pentru companiile care au afaceri cu țări precum Rusia și e și ieftină. Și, chiar dacă în ultima vreme nu au venit foarte multe companii pe piață, cele care sunt deja prezente încep ușor-ușor să-și majoreze spațiile ocupate, uneori cu relocare. Electronic Arts, de exemplu, a închiriat anul trecut întreaga clădire de birouri AFI Park 2 (11.700 mp) din zona de vest a Bucureștiului.
De altfel, companiile din IT au devenit principalii clienți ai dezvoltatorilor de birouri, șase dintre cele mai mari zece tranzacții de închiriere (fie ele relocări, extinderi, prelungiri de contracte sau preînchirieri) din primul trimestru al acestui an fiind realizate cu firme din IT și tehnologie. Care, spuneam, se extind, dar și încep să se mute în România (măcar cu call centere) din țări mai scumpe, precum Cehia sau Polonia.
Iar asta e o oportunitate pentru jucătorii din piață, pentru care, cea mai bună veste, totuși, o reprezintă faptul că au reapărut preînchirierile, deci încrederea, iar beneficiarul ultimei perioade este Ioannis Papalekas, care are deja clienți precum Vodafone (16.000 mp) și Huawei (2.500 mp) în Bucharest One (48.700 mp), imobil din zona Floreasca-Barbu Văcărescu care încă nu s-a ridicat mult deasupra solului, deși la finalizare va concura cu Sky Tower, fiind doar cu șapte metri mai „scund“.
În ceea ce privește chiriile, acestea au scăzut cu peste 25% față de perioada de vârf a pieței, și vorbim despre CBD, de la 25 euro/mp/lună, la 15-18 euro/mp/lună, iar gradul de neocupare din București e pe la 17%, deci sunt liberi peste 300.000 mp de birouri. În celelalte orașe ale țării, cele mari, firește, chirile sunt pe la 12-14 euro/mp/lună, de aceea se creează centre de afaceri prin Cluj-Napoca sau Iași, costurile sunt mai mici față de București, iar cererea crește.
Gradul de neocupare e redus, sub 10%, doar în Brașov e pe la 15%, așa că se simte nevoia de proiecte noi, care, de altfel, sunt în dezvoltare mai ales în Cluj-Napoca, unde suprafața de birouri s-ar putea majora la 300.000 mp în următorii doi ani.
Una peste alta, piața birourilor a scăpat cel mai ușor de efectele vârtejului financiar, nu fără victime, dar mai ușor decât celelalte sectoare din imobiliare. Are cei mai mulți jucători activi, se mai și vând ceva proiecte, chiar dacă sunt tranzacții pe structura: componentă redusă de cash plus preluarea datoriilor. Oricum, se salvează imobile blocate din punct de vedere financiar.
De aceea, e de așteptat, mai ales dacă economia zonei euro continuă să-și revină, ca piața să crească în următorii ani, unul dintre cele mai bune semnale fiind date de intrarea celor de la Deutsche Bank cu un centru tehnologic în Upground, unde va ocupa peste 7.000 mp și va avea în total circa 700 de angajați. Iar venirea nemților, poate atrage după sine alte companii majore a căror încredere în piața românească va crește, și vor încerca să profite și de costurile mai mici de aici.
Așa că, e trist, dar până la urmă marele avantaj tot costul redus din România rămâne, chit că asta ne păstreză săraci și afectează și competitivitatea, care nu-i deloc aceeași la un leu, față de zece lei… Momentan, însă, se umple măcar parțial farfuria, și oricât de pesimiști am fi, ceva pe masă e mai bun decât nimic, cu condiția să nu rămânem perpetuu, sărmanul uniunii.
sursa-http://www.businesscover.ro/
