Mai are România industrie? Una care să-și merite numele? Pesimiștii ar zice nu, optimiștii i-ar pune să se uite la formarea PIB-ului. Noi zicem că ar fi bine să nu ne uităm doar la jumătatea goală a paharului, dar nici să ne îmbătăm cu cea plină. Însă, oricât ar părea trecutul de important, prezentul vine cu o problemă în plus, recentul impozit pe construcții speciale, sau, mai corect spus, impozitul pe investiții.
Am ajuns la al patrulea segment al pieței tratat în Re-Generation, O istorie a pieței imobiliare, proiect în care avem ca parteneri casa de avocatură Biriș Goran și consultantul DTZ Echinox, iar acest segment, industrial-logistic, e cel mai ignorat și de media și de public. Cu toate astea, dezbaterea despre industrie în România e în toi, asta chiar dacă se uită faptul că nu poți avea industrie dacă nu ai unde să o desfășori.
Identic, nu poți avea comerț fără depozitare și aici dăm iar de bucata industrială și logistică a pieței industriale. Așa că, subiectul e extrem de important, mai ales că industria, cât e, trebuie mutată din orașe în parcuri industriale. Aici, evident, trebuie discutat, fie și pe un colț, despre jaful practicat în fabricile rămase de pe vremea comunismului.
E drept, cele mai multe erau depășite, produceau prea scump și erau și energofage, deci necompetitive, dar asta nu înseamnă că cei care le-au pus la pământ, au intrat în posesia lor și au valorificat activele, în special, terenurile, nu ar trebui să răspundă. Pentru că una e să utilizezi capacitățile de producție – cele încă valabile – să le muți în afara orașului și să valorifici terenul – orașele au nevoie să se dezvolte – și cu totul alta să dai de pământ cu o fabrică doar pentru beneficiul propriu și al partidului/elor care-ți țin/e spatele.
Astfel, terenurile marilor fabrici din perioada comunistă au intrat în posesia eternilor băieți deștepți care căpușează România, care le-au vândut cu profituri imense dezvoltatorilor imobiliari, iar lupta nu s-a terminat încă. Mai există astfel de fabrici în orașe și nu preluarea terenurilor lor de către investitori în real estate e problema, ci modul în care managerii acestor fabrici au distrus afacerea, doar pentru terenul pe care se află, deși în multe cazuri fabricile ar fi putut funcționa bine merci în alte amplasamente.
Ca să revenim la istoria pieței imobiliare, primul sau unul dintre primele parcuri industriale construite în România este DIBO Industrial Park, înființat în 1998 în județul Prahova de omul de afaceri olandez Dirk Bogerd. Parcul a închiriat prima hală în 2001. Tot pe atunci, prin 2000, se puneau bazele parcului industrial și logistic Tetarom din Cluj, ajuns acum la Tetarom 4, aflat în construcție. Un alt parc industrial vechi este Parcul Industrial Ploiești ale cărui baze s-au pus în 2002.
Cele mai mari parcuri industriale/logistice din România
|
Proiect
|
Suprafață (hectare)
|
Suprafață construită (mp)
|
Proprietar/Dezvoltator
|
Valoarea investiției (mil. euro)
|
|---|---|---|---|---|
| Ploiesti West Park | 300 | 200.000 | Alinso Group | 200 |
| Parcul Industrial Ploiești | 162 | 300.000 | Investitor privat | Parteneriat public privat |
| Tetarom III Cluj | 154 | 100.000 | Consiliul Județean | 200 |
| Incontro Park Timșoara | 100 | 300.000 | Catalyst Capital | N/A |
| Europolis Logistics Park București | 80 | 210.000 | CA Immo | 150 |
| Industrial Park Brașov | 39 | 72.000 | Icco Group | 45 |
SURSA: DTZ Echinox
Dacă e să ne luăm după dimensiuni, cele mai mari parcuri industriale și logistice ca suprafață construită sunt Parcul industrial Ploiești și Incontro Timișoara cu 300.000 mp, în vreme ce după terenu aflat la dispoziție lider e Ploiești West Park cu 200 de hectare.
Retailul modern a accelerat dezvoltarea
Apariția primelor parcuri industrial-logistice a coincis aproximativ cu dezvoltarea comerțului modern. Rețelele de hypermarket-uri și supermarket-uri intrate pe piața românească aveau nevoie de spații de depozitare, așa că au devenit unii dintre primii clienți ai dezvoltatorilor.
Pe acest drum au intrat și transportatorii, iar industria a început să se mute ceva mai târziu, după ce a devenit evident că România are potențial și o serie de companii externe și-au mutat facilitățile de producție în țară pentru a beneficia de costurile reduse, dar și de scurtarea traseelor către Orient sau Rusia.
Din acest punct de vedere, intrarea pe piață a Renault și ulterior Ford a crescut masiv dimensiunea zonelor industriale, mai ales prin apariția zecilor de furnizori ai acestora, ca, de altfel, și intrarea Daimler în Cugir și Sebeș, unde produce componente pentru automobilele proprii.
Cu toate acestea, cea mai mare tranzacție de închiriere din primul trimestru aparține unui retailer, Carrefour, care și-a prelungit contractul pentru cei 20.700 mp din Deva Logistic Center, iar situația a fost identică și anul trecut, când tot retailerul francez a extins un contract de închiriere pentru 45.000 mp în București.
Totuși, cea mai sonoră intrare, ca și cea mai sonoră plecare a fost cea a Nokia. Finlandezii au venit prin 2007, au devenit cel mai mare exportator din România (5% din total) și au plecat patru ani mai târziu (între timp, Nokia a dispărut de pe harta producătorilor de terminale mobile, fiind achiziționat de Microsoft). Locul său din parcul Tetarom III a fost luat de șapte companii, printre care Bosch și De’Longhi, dar gaura a rămas. Nokia avea 2.200 de angajați, cei care ocupă acum spațiul au doar ceva mai puțin 700.
Evoluția sectorului industrial și logistic
România are, în prezent, 1,7-1,8 milioane mp de spații industriale și logistice noi, dintre care cam 60% sunt în București sau în apropiere, iar pe fondul aportului industriei în formarea PIB, dar și a unei ușoare reveniri a comerțului, investițiile din acest sector imobiliar par a se dezgheța.
Astfel, două proiecte industriale au fost inaugurate au fost inaugurate în primul triemstru al anului, Lear Corporation a deschis o unitate de producţie de scaune destinate industriei auto, de 12.000 de mp în Solo Industrial Park în Lețcani, lângă Iași, iar VGP a finalizat 7.200 mp în Timişoara.
De asemenea, Bosch a deschis fabrica și centrul de cercetare din Cluj, iar Consiliul Județean Cluj, proprietarul parcurilor industriale Tetarom, a început lucrările la Tetarom IV pe un teren de 80 de hectare în Feleacu. De crescut, crește și Ploiești West Park (Alinso) unde vor fi livrați alți 25.000 de mp.
Chiriile pentru acest tip de dezvoltare imobiliară diferă în funcție de adresabilitate. Astfel, pentru spațiile de logistică se cer între 3,6 și 4 euro/mp/lună, iar pentru industrie sumele sunt între 3,5 și 4,2 euro/mp/lună. Evident, se acordă stimulente financiare chiriașilor, mai ales în cazu celor care ocupă suprafețe mari pentru perioade lungi de timp.
Gradul de neocupare depinde de zonă. Cea mai mare suprafață liberă e în București și împrejurimi – unde există și cea mai mare ofertă – 12%, adică în jur de 130.000 mp. În restul țării, neocuparea e cuprinsă întră 10 și 14%.
Cum atât industria cât și comerțul sunt în reviriment e de așteptat ca cererea deci și investițiile să crească până la sfârșitul anului. Unele fabrici aflate încă în orașe, precum Aversa, se vor reloca, altele vor veni din exterior, inaugurarea de magazine noi va necesita spații de depozitare suplimentare, ba, în plus, în ecuație intră din ce în ce mai serios și comerțul online a cărui extindere va necesita și ea creșterea depozitării (eMag are deja un depozit de 13.500 mp).
Premise pentru dezvoltarea sectorului există. Problema e ca economia să-și păstreze suflul și băncile să treacă peste reticența agresivă a prezentului când vine vorba de finanțat proiecte imobiliare, mai ales că valoarea adăugată a sectorului e una dintre cele mai ridicate.
Impozitul pe construcții speciale
La începutul anului guvernul Victor Ponta a introdus impozitul pe construcții speciale. Denumit impozit pe stâlp, nu a speriat multă lume. Pentru că mai nimeni nu i-a înțeles efectele. Acum, pe 26 mai ar trebui plătit, iar o simulare a Consiliului Investitorilor Străini arată că cele mai mari 38 de firme din România vor plăti 1,1 miliarde lei. Deci de trei ori valoarea estimată pentru încasare.
O lovitură destul de dură, pentru că orice activ imobiliar nesupus impozitului pe proprietate va deveni victima impozitului pe investiții, iar în această situație se află chiar parcurile industriale și logistice. Multe dintre ele sunt scutite de impozitul pe proprietate. Dincolo de asta, nu doar clădirile sunt impozitate, în aceste parcuri exista zeci de kilometri de infrastructură de transport, rampe de încărcare, pompe etc.
„Eu am avertizat demult în legătură cu acest impozit pe investiții. Se vede că nu l-au gândit deloc și e de natură să afecteze investițiile în România”, spune avocatul Gabriel Biriș.
Culmea e că impozitul pe investiții e și mai scump decât cel pe proprietate, de 1,5% din valoarea contabilă a acestor bunuri. Și, evident, se va plăti o valoare redusă pentru imobilele amortizate sau aproape de amortizare. O problemă rămâne la investițiile noi și cele aflate în desfășurare, care trebuie să-și modifice calculele de profitabilitate.
Până la urmă, companiile, fie ele publice sau private își vor calcula impozitele și probabil le vor și plăti. Chestiunea e că toate costurile în plus tot consumatorul final le va achita și tot ce e marfă în România trece la un moment dat printr-un depozit…
sursa-http://www.businesscover.ro/
