Mallul, de la Bazaca la ParkLake, cu internetul pe urme. Istoria pieței imobiliare din România III

Primul mall modern care a apărut în România a fost București Mall, dezvoltat de turcii de la Anchor acum 15 ani. Dar povestea comerțului românesc e lungă și mult mai frumoasă la începuturi decât acum, când avem peste 2,7 milioane metri pătrați de spații comerciale prin care se vântură între zece și 15 miliarde de euro anual.

Conceptul de grupare de magazine nu e nou. Exista și pe vremea comuniștilor, într-o formă alterată, de magazin universal (precum Unirea, Cocor, Victoria), prezent în mai toate orașele mari și medii, și, exista și în perioada în care România abia se cocea. Un vizionar a fost, de exemplu, Theodor Atanasiu, proprietarul celebrului Vulturul de mare cu peștele în ghiare.

În 1878, acesta a cumpărat mai multe case de pe strada Bazaca – una dintre zonele comerciale celebre ale Bucureștiului, alături de Calea Moșilor, care, practic, o continua – și a creat astfel un grup de prăvălii care vindeau produse diferite. Un fel de protomall, al cărui renume încă mai e viu pentru cei pasionați de trecutul orașului.

Cum după cele două războaie și apariția comunismului, nu prea se mai poate vorbi de comerț liber, prima apariția pe piața de retail modern a fost București Mall, dezvoltat de turcii de la Anchor și deschis în 1999. Aceeași companie a pus pe piață și al doilea mall bucureștean, Plaza România, în 2004. Ulterior, în boom, Capitala, ca și restul țării s-au umplut de centre comerciale, la un moment dat, prin 2007 erau în dezvoltare sau doar în intenție aproape 200 de centre comerciale  de diferite dimensiuni în România.

Dezvoltatorii de retail au de lucru din greu, structura afacerii lor e complicată, cea mai complicată din imobiliare. Deși, teoretic, au de-a face cu niște companii, retailerii chiriași, sunt de fapt direct afectați de starea de spirit și financiară a publicului, exact ca și jucătorii din rezidențial. Nu vând direct populației, dar depind de cumpărăturile făcute în magazinele și zonele de distracție din proiectele lor. Iar veniturile reduse, așa cum sunt în România, plus efectele crizei din ultimii ani, reducerea salariilor și majorarea TVA au diminuat consumul.

Iar un retailer nefericit, cu vânzări puține, înseamnă un dezvoltator nefericit, fără bani încasați din chirii sau nevoit să facă diverse compromisuri, chirii zero sau alte avantaje (precum calculul chiriei în funcție de vânzări) acordate chiriașilor. Așa că cele nouă-zece insolvențe majore sunt explicabile, însă greul nu a trecut.

Chiar dacă sunt semne că economia se redresează, salariul real crește, ca și vânzările din comerț, acum mallurile au un nou concurent. Unul nemilos, nereglementat, care în timp va le va obliga să devină parcuri de distracție. Internetul, comerțul online. Dar, despre toate la timpul lor.

Centrele comerciale

Împărțite pe generații, centrele comerciale sunt de trei tipuri, fiecare cu strategia sa.

• Centrele comerciale de primă generație – au suprafață relativ redusă, 5.000-20.000 mp, sunt simple cu o ancoră de food (supermarket sau hypermarket) care acoperă cam trei sferturi din suprafață și o galerie comercială. Însumează circa 500.000 mp, cam 30% din suprafața totală.
• A doua generație de centre de retail se concentrează pe galeria comercială, la care se adaugă un supermarket sau un hypermarket. Suprafața acestora e între 20.000 și 50.000 mp de regulă.
• În fine, a treia generație include un mix complet de chiriași, sunt mari peste 50.000 mp (în provincie aceste dimensiuni se schimbă, sunt mai mici) și acordă atenție sporită facilităților de petrecere a timpului liber, pe modelul AFI Cotroceni.

Aberațiile trecutului

În 2007, în Arad, pe o singură stradă, Calea Aurel Vlaicu, era programată construcția a nu mai puțin de cinci proiecte comerciale. Armonia, Atrium Center, West Gate, AFI Palace și Galleria. Lucrurile au mers în aceeași direcție și în Suceava.

Trei malluri – Galleria, Iulius și Era Shopping City au dus suprafața de retail din oraș la circa 100.000 mp, adică egală cu numărul de locuitori. Iar Suceava nu e tocmai cel mai bogat oraș din țară.

Cam aceeași situație s-a manifestat și în zona de sud a Bucureștiului. Cinci malluri – Grand Arena, Sun Plaza, Vitantis, City Mall și Liberty Center au devenit o ofertă mult prea bogată pentru această zonă. Așa că rezultatul a fost faliment pentru City Mall, pe care investitorul grec Ioannis Papalekas l-a preluat cu 17,3 milioane de euro, după ce tot el l-a vândut în 2006 cu peste 100 de milioane de euro și îl va transfoma în clădire de birouri, Vitantis a fost vândut în proporție de 50% pe cinci euro, Liberty și Grand Arena au sau au avut probleme cu cash flow-ul și cu insolvența.

Practic, singurul centru comercial din zonă care funcționează e Sun Plaza, a cărui dimensiune (81.000 mp închiriabili), ca și poziționarea îi conferă avantaj în raport cu celelalte.

Aglomerarea de proiecte în zone restrânse nu denotă doar lipsă de inspirație din partea dezvoltatorilor, ci și erori (deși nici o discuție despre corupție nu ar trebui eliminată) ale autorităților, care în loc să blocheze proiecte sortite eșecului și care ar fi creat dificultăți uriașe de trafic, au preferat, în cele mai multe cazuri, să acorde autorizații sau să înceapă discuțiile cu ignorarea esențialului. Nici o stradă din lume nu ar fi putut suporta – din niciun punct de vedere – existența a cinci malluri simultan, fie ea Calea Aurel Vlaicu, Oxford Street sau Champs Elysees.

Un alt tip de aberație a apărut la Buzău. Cele două malluri existente, Armonia, deținut de omul de afaceri Dan Ostahie, și Galleria (GTC) sunt față în față, practic cine iese din unul, poate intra imediat în celălalt. Și ăsta n-ar fi un lucru rău. Nu, dacă veniturile din România nu ar fi cele care sunt. Un periplu prin zonă, ne-a făcut să remarcăm două parcări goale, la fel ca și cele două malluri.

Dincolo de asta, probleme sunt și la nivel regional. Niciun județ din sudul țării nu are mall, cu două excepții. Dolj, unde Electroputere Parc are o soartă incertă, fiind în insolvență autoindusă din cauza unor probleme cu furnizorii, și Drobeta Turnu Severin. E drept, anul acesta NEPI va deschide un mall mic la Târgu Jiu, în județul Olt, dar tot pustiu se numește. Evident, asta nu înseamnă că în orașele din regiune nu există alte tipuri de comerț modern (supermarket-uri, hypermarket-uri), însă un mall înseamnă altceva acum decât un simplu coș de cumpărături.

Astfel, e ciudat că două zone aproximativ egale ca nivel de trai, și anume nordul Moldovei și sudul Valahiei să fie complet opuse din punctul de vedere al ofertei de malluri, aglomerația din județele Suceava, Botoșani și Iași (cu un total de șase centre comerciale) fiind contracarată de lipsa completă de astfel de dezvoltări în Teleorman, Călărași, Giurgiu sau Ialomița.

Eșecurile

Ca efect al erorilor de strategie și scăderii consumului, mallurile care s-au prăbușit în diverse feluri (insolvență, faliment, închidere) au lăsat găuri serioase, vreo 400 de milioane de euro doar pentru băncile finanțatoare. Iar lista e lungă. Spuneam de City Mall, dar avem și Armonia Brăila, Tiago Arad sau Macromall Brașov. Unele au fost preluate de alți investitori, la valori extrem de scăzute, altele sunt condamnate.

Pe aceeași listă poate să intre și încercarea de vânzare a rețelei Galleria dezvoltată de GTC, din care s-a reușit doar externalizarea Galleria Suceava, care a devenit contra a 800 de euro plus datorii depozit și sediu pentru o firmă de distribuție a produselor industriale. Moldova Mall din Iași (o structură asemănătoare cu magazinul Unirea din București) a fost și el vândut omului de afaceri Gheorghe Iaciu (principalul acționar al Impact) și se va transforma în clădire de birouri cu doar două etaje de retail.

Iar numărul de proiecte care n-au mai fost construite este imens, mai bine de 100 de malluri apar pe ea. Cel mai mare e, categoric, Dâmbovița Center (Casa Radio) din București, a cărui valoare ar fi fost de un miliard de euro, dezvoltatori fiind israelienii de la Plaza Centers.

Ca cifre, Ploieștiul pare să fie cap de listă. Opt proiecte erau pe hârtie în 2008. Dintre ele s-au făcut doar două, Ploiești Shopping City (NEPI și Carrefour) și AFI Palace (AFI Europe).

Reversul medaliei

Există, evident, și malluri de succes. Proiectul Băneasa, gândit de englezul Michael Lloyd pentru Puiu Popoviciu este cel mai important parc comercial din România, care – 0 susțin consultanții imobiliari – și-ar găsi clienți dacă ar fi scos la vânzare. Iar de costat ar costa cel puțin 400 de milioane de euro.

Băneasa încasează aproape 40 de milioane de euro pe an și e urmat în topul mallurilor cu situații fericite de un alt gigant, Cotroceni Park, care face cam 30 de milioane de euro pe an și l-a ucis, practic, pe bătrânul Plaza România (deja de zece ani pe piață). Sun Plaza din Piața Sudului face și el bani rezonabil, dar nu extraordinar de bine, 15-16 milioane euro pe an, dar e încă pe pierdere, în vreme ce la Unirea Shopping Center începe revoluția.

Deși magazinul din centrul Capitalei e pe locul trei la încasări, cu 17 milioane euro, oficialii companiei controlate de Dan Adamescu vor să repoziționeze magazinul prin construcția unui cinematograf, a unui patinoar, ba mai mult, vor să aducă o ieșire din metrou direct în unitate.

Topul mallurilor după suprafață

SURSA: DTZ Echinox, Business Cover

În provincie, mallurile deținute de Immofinanz par să reziste rezonabil (Polus Cluj-Napoca, Maritimo Constanța, Gold Plaza Baia Mare), dar cel mai bine poziționat pare a fi dezvoltatorul român Iulian Dascălu, cu ale sale Iulius Mall Cluj-Napoca, Iași, Suceava și Timișoara (singurul mall din oraș și, de aceea, cu încasări mai mari decât Sun Plaza sau Unirea, 17,6 milioane euro) plus bijuteria coroanei, Palas Iași.

Proiectele și adaptarea la vremuri

În ultimii ani frecvența cu care au fost inaugurate diverse forme de centre de retail (malluri, parcuri comerciale etc.) s-a redus la câteva pe an, iar în 2014 pare că pe piață vor apărea doar două, Vulcan Value Center și Shopping City Târgu Jiu, malluri medii spre mici, de 30.000 mp și, respectiv 27.000 mp. În anii următori, însă, revin în scenă proiectele mari.

La sfârșitul lui 2015, parteneriatul Benevo-CD Capital va pune pe piața bucureșteană Victoria City, un proiect mix (retail și birouri) de 68.000 mp închiriabili. Tot în 2015 ar trebui să fie inaugurat și MegaMall (70.000 mp), unde-i reîntâlnim pe NEPI și Coresi din Brașov, al francezilor de la Immochan, iar în 2016 va fi deschis ParkLake (70.000 mp), proiectul vechi de peste șapte ani al Sonae Sierra și Caelum Development.

Cele patru proiecte înseamnă investiții totale de circa 500 milioane euro și au în comun exact adaptarea la vremuri. Un segment de entertainment extrem de solid. E singura soluție să aduci oameni în malluri, să poți concura cu e-commerce-ul care crește vertiginos, dar nu poate oferi food court, cinema, săli de sport sau recreere, locuri de joacă, parcuri. Coresi are, de exemplu, 30.000 mp de spații verzi, cinematograf de 3.200 mp și e prezentat ca un shopping resort, iar ParkLake a fost desenat aproape ca parte componentă a parcului IOR la granița căruia se află, iar oferta de petrecere a timpului liber din mall se va îngemăna cu cea din parc. Un alt exemplu e AFI Palace Ploiești, deschis anul trecut, unde suprafața de food și petrecere a timpului liber ocupă aproape 20% din suprafața mallului.

De fapt, în zece poate 20 de ani, mallurile vor fi mai degrabă parcuri de distracții decât centre de comerț. Sigur se vor cheltui bani, dar mai puțini pe haine, cosmetice sau alimente. Sumele mari se vor încasa din activitățile de petrecere a timpului liber.

Ce vor face proiectele mai vechi? Plaza România, de exemplu, pare a fi la sfârșit de serviciu. Poate va deveni sediu de birouri cu ceva retail, poate va fi vândut si transformat în spital, poate… Apariția din 2009 a AFI Cotroceni, un mall uriaș de 80.000 mp, cu o ofertă mare de entertainment, cu multe magazine și metrou aproape i-a scurtat durata de viață, iar încasările au scăzut cu 60% de atunci, la ceva mai mult de șapte milioane de euro. Se investesc zece milioane de euro acum în modernizare, dar s-ar putea să fie cam târziu.

Fratele său mai mare, primul mall modern din România, Bucuresti Mall, care merită aplauze, nu e tocmai departe de aceeași situație. A luptat din greu cu transformările din piață, dar apariția așteptată a MegaMall și ParkLake în zona sa de influență s-ar putea să-i fie sfârșitul. Mai ales că, turcii de la Anchor au o strategie de adaptare în care vor cheltui câteva zeci de milioane de euro, ce pare eronată.

Transformarea București Mall în centru de retail fashion nu e soluția. Haine se cumpără online. Mai ieftin, mai simplu. Plus de asta, fashion mall e Băneasa, mult mai mare și mai puternic. Așa că, cine știe cât o mai duce bătrânul din Vitan. Din fericire pentru el îl ajută tradiția, a fost primul, e înfipt bine în mentalul colectiv, dar vremurile se schimbă, iar loialitatea față de un brand sau produs a ca devenit desuetă. Cu o excepție, dar nu în imobiliare, ci în tehnologie, Apple. Ca o curiozitate, rămâne de văzut cât vor rezista și ei.

„Suntem leneși, vrem totul de-a gata și pus în față”, îmi spunea recent Michael Lloyd, englezul care a creat proiectul Băneasa, inclusiv adaptarea la vremuri prin extinderea zonei de petrecere a timpului liber. Și când hainele, încălțămintea, electronicele și electrocasnicele, ba și alimentele (eMag, lucrează la o nouă categorie dedicată vânzării online de alimente) sunt la un click distanță, ce ar putea să mai vândă un mall, dacă nu relaxare în diverse forme?

sursa-http://www.businesscover.ro/