Piața imobiliară din România are o istorie scurtă și zbuciumată. Începutul nu s-a făcut după 1989, ci abia – dacă ne referim la produse moderne, adaptate la vremuri – zece ani mai târziu. Cu toate astea, cea mai mare tranzacție multiplă din istoria imobiliarelor autohtone s-a derulat între 1990 și 2000, valoarea ei aproximativă fiind de zece miliarde de dolari. Despre această poveste și altele, la fel de importante, vom vorbi în următoarea lună în cadrul „Real Estate Generation, O istorie a pieței imobiliare românești”, pe care Business Cover îl realizează alături de casa de avocatură Biriș Goran și consultantul imobiliar DTZ Echinox.
Piața imobiliară e percepută mai degrabă ca un cumul de proprietăți (clădiri, terenuri), dar, de fapt, reprezintă mult mai mult de atât. Clădirile sunt doar partea finală a demersului jucătorilor din această piață. Fiecare proiect are propria poveste, o idee, e o luptă continuă cu timpul, banii și piața. De fapt, diferența dintre un proiect reușit și un eșec ține mult mai mult de ce se întâmplă până la finalizare și mai puțin de imobilul (oricare ar fi el) în sine.
Dacă pui o linguriță de vin într-un butoi cu apă de canal vei avea apă de canal. Dacă pui o linguriță de apă de canal într-un butoi cu vin vei avea… apă de canal. Cam asta e și relația succes-eșec din imobiliare. E foarte greu să găsești proiectul corect adaptat vremurilor, finanțarea necesară, constructorul potrivit, chiriașii sau cumpărătorii cei mai buni sau amplasamentul cel mai fericit. Oricare dintre aceste elemente poate transforma un potențial succes într-un eșec.
„Acum e bine, simt miros de beton”, spunea acum câteva săptămâni Ingo Niessen, șeful din România al dezvoltatorului anglo-portughez Sonae Sierra.
Proiectul despre care vorbea acesta, mallul ParkLake din Titan a trenat din diverse motive (probleme cu ONG-urile, finanțarea, modificarea proiectului inițial) vreme de șase ani, dar acum lucrările au început și în 2015 va fi gata. Abia atunci se va vedea dacă munca de opt ani, plus măcar un an de funcționare, a meritat sau nu, dacă va exista suficient trafic și, evident, suficienți chiriași.
Adesea acuzată de speculă, piața imobiliară este un domeniu în care, de fapt, fiecare proiect reprezintă un pariu cu viitorul, i se pun bazele azi pentru a funcționa pe o piață viitoare, de peste doi ani sau trei ani. Iar schimbarea stării de lucruri din economie poate da peste cap orice calcul și transforma un succes aparent într-un eșec.
Piața imobiliară e mult mai complicată decât pare la suprafață, iar activele imobiliare vor reprezenta întotdeauna cele mai sigure investiții, asta chiar dacă sunt și cele mai sensibile – mai ales partea rezidențială – la crize economice, ba chiar le creează uneori prin intermediul elementelor auxiliare (vezi cazul pachetelor de credite revândute într-un carusel sinucigaș de marile bănci care au creat criza din 2008 a cărei victimă colaterală a devenit economia globală). Chiar și așa, însă, tranzacțiile din real estate au plusvaloare ridicată, profiturile sunt peste medie atunci când există.
E drept, bulele – precum cea care s-a spart în 2008 – creează imagini distorsionate care nu durează niciodată, iar știința de a vinde în vârf de piață pentru a cumpăra apoi în criză e considerată de unii imorală și tratată ca atare. Culmea e că în 2008 foarte puțini (poate chiar autorii crizei) au știut ce se va întâmpla și au reușit să-și multiplice averile. În România, însă, mai nimeni nu și-a dat seama, de aceea și picajul a fost atât de brutal.
Cam asta ar fi, pe scurt, o prezentare a unei piețe populate de cele mai spectaculoase realizări, care învârte sute de miliarde de euro și desenează lumea în care ne mișcăm zilnic. Pe partea cealaltă, sumele uriașe plimbate în sector au atras unii dintre cei mai abili escroci, iar real estate-ul e purtător de corupție și riscuri mari. Dar, face toți banii.
Afacerea de 10 mld. dolari
Baza pieței imobiliare din România a fost pusă de sectorul cel mai sensibil la stările de spirit, cel rezidențial – în 1990. Atunci, pe 7 februarie 1990, Consiliul Frontului Salvării Naționale decidea, prin Decretul-Lege Nr.61, vânzarea locuințelor din fondul statului către chiriași.
Iar evoluția a fost fulminantă. Statul deținea peste 2,6 milioane de locuințe în 1990, dintre cele opt milioane de pe piață, iar în mai puțin de doi ani s-au vândut aproape două milioane dintre ele. În rate, pentru cei care nu-și permiteau altfel, la un preț mediu greu de stabilit acum, la un sfert de secol, dar undeva pe la 100.000 de lei ai vremii, care pe cursul leu-dolar din 1990 valorau aproape 4.500 de dolari.
Și dacă luăm în calcul faptul că statul mai deține doar ceva mai puțin de 200.000 de locuințe, cele 2,4 milioane pe care le-au cumpărat chiriașii în special în intervalul 1990-2000 au însemnat în total 10,1 miliarde de dolari, bani încasați de stat. Firește se naște și întrebarea ce s-a făcut cu banii respectivi, dar e pentru altă discuție.
Aici s-a făcut pornirea care s-a întins pe un deceniu. România funcționa pe o paradigmă economică croită exclusiv pentru îmbogățirea unui grup restrâns de oameni (majoritatea securiști și foști securiști). Aberația românească era hilară pentru orice privitor extern, casele erau mai ieftine decât mașinile până prin 2002-2003 și dacă asta nu e o aiureală, atunci nu mai există aiureli. O Dacie, de exemplu, costa cam cât un apartament, dar mașinile second hand de import săreau și de 10.000 de dolari, cam cât două apartamente cu două camere.
Și ca să întregim aberația, în 1991, familia mea a cumpărat un televizor cu 50.000 lei, cam 40% din valoarea apartamentului pe care tocmai îl achiziționase de la stat…
Ca să întregim tabloul, credite ipotecare nu au existat până după anul 2000, iar singurele construcții noi până la apariția pionierilor imobiliari din România, în 1999-2002, erau vilele și casele celor care au profitat de vremurile respective, de micul trafic către Occident sau Turcia, de crahul bancar din perioada 1996-1999 (cu pagube estimate la șase miliarde de dolari într-o economie de 35 de miliarde de dolari, asta ca să realizăm dimensiunea raptului) sau de distrugerea companiilor de orice fel, în care erau implicate aceleași persoane (în număr de câteva sute plus armata lor de acoliți).
Astfel, fără sistem bancar solid, fără bani, fără plus valoare și fără minte România nu putea avea o piață imobiliară normală, așa cum nu avea nimic normal.
Schimbarea
Timidă, e drept, s-a făcut remarcată odată cu apariția primului centru comercial modern din România, București Mall, dezvoltat de turcii de la Anchor. Cam în aceeași perioadă (1999-2000) a început și dezvoltarea clădirilor de birouri Opera Center (Portland Trust), BRD Tower, Tower Center International și Europe House (GTC), toate în Piața Victoriei. Ulterior pe piață au mai apărut și America House (GTC, tot în Piața Victoriei) sau Opera Center II (Portland Trust, Piața Operei).
Evident, după dezvoltatori au apărut și investitorii, care au cumpărat proiectele. Immofinanz, CA Immo (care a cumpărat în 2011 unul dintre primii investitori de pe piață, Europolis), AEW Europe, DEGI, RREEF au venit în România și au cumpărat proprietăți de miliarde de euro. Unele foarte profitabile și acum. Altele…
Pionierii în retail și birouri au fost, așadar, turcii de la Anchor Grup și Portland Trust, ambele active și acum pe piață. În rezidențial, lucrurile s-au mișcat mai greu. Primul mare proiect a fost Central Park dezvoltat prin 2005 în dezvoltarea căruia a fost implicat Nicolae Dumitru, cunoscut pentru Dragonul Roșu și, încă înconjurat de o aură nu tocmai pozitivă. De fapt, și omul și proiectul au o problemă de imagine cu implicații în mai toată clasa politică. Dar, și asta e o altă discuție.
Mișcarea mai greoaie ține și de faptul că vânzarea apartamentelor către chiriași a transformat România în țara cu cele mai multe locuințe aflate în proprietate.
După 2005 piața rezidențială a explodat, au apărut sute de proiecte și în București și în țară, dar și mai rău a fost cu terenurile care-și schimbau proprietarul și valoarea aproape de la o lună la alta.Așa că bula trebuia să se spargă, după cum s-a și întâmplat în a doua jumătate a lui 2008. Și s-ar fi întâmplat și fără furtuna de pe piețe. Bogdan Georgescu, fostul șef al Colliers International, spunea că „și dacă nu era criză globală piața românească ar fi picat, se ajunsese mult prea departe”.
Despre toate acestea și multe altele, în celelalte șapte episoade ale Real Estate Generation, Istoria pieței imobiliare din România.
sursa-http://www.businesscover.ro/
