Piața rezidențială din România a făcut primul pas spre ceea ce am putea numi dezvoltarea sectorului imobiliar, dar a fost unul strâmb care a însemnat, totuși, cea mai mare tranzacție colectivă din istorie. Aproape trei milioane de apartamente au trecut din proprietatea statului în cea privată în câțiva ani, contra unei sume aproximative de zece miliarde de dolari. Și după ce a dat startul, s-a oprit până la începutul anilor 2000, deci s-a mișcat până la urmă cel mai lent dintre toate domeniile imobiliare.
Primele proiecte moderne au apărut abia după 2000, până atunci tot ce însemna construcție nouă de locuit erau doar case și vile și asta în condițiile în care mallurile și birourile moderne erau deja pe piață din 1999.
Și în rezidențial piața românească a plecat pe fix același drum ca în toate celelalte domenii. Cu gargară și promisiuni multe și a făcut poc repede. Între 2005 când a început dezvoltarea reală și 2008 când s-a rupt filmul sunt doar trei ani. Trei ani în care prețul unui apartament mediu din zona centrală a Bucureștiului a crescut de la 10.000-15.000 de dolari la peste 150.000 de euro.
Cine naiba ar fi putut păstra ritmul ăsta? Nu aveam nici bani, nici cunoștințe și nici măcar oportunități (din cauza numărului mare de proprietari și a veniturilor reduse). Aveam curaj (sau inconștiență), marketing (sau manipulare), tupeu să cerem și prostie să oferim sume inimaginabile cu doar 12 luni în urmă pe niște locuințe, în marea lor majoritate vechi, depășite din toate punctele de vedere.
De ce? Asta e o întrebare cu răspuns multiplu, care a fost derulat de prea multe ori. Dincolo de abuzuri, de lăcomie (în special a bancherilor, dar nu numai) a fost vorba și de o presiune populară uriașă pe consum. Niciodată în România contemporană nu a existat atâta entuziasm ca în acea perioadă, oamenii credeau că țara va deveni, în sfârșit, ceea ce doream toți, și cheltuiau pentru a-și îmbunătăți viața. Iar asta s-a întâmplat într-un vid de cunoștințe financiare și de rațiune. De aici…
Premisele
Între 1990 și 2012 s-au construit aparent 500.000 de locuințe noi în România, ceva mai mult de 20.000 pe an (veți vedea mai jos e doar aparent, de fapt cifra e ceva mai mare), adică extrem de puțin. Și asta, în primul rând pentru că numărul de locuințe aflat deja în proprietatea celor care stau în ele e uriaș, 8,2 milioane dintre cele 8,5 milioane, cu o suprafață totală de 336 milioane mp, care formează fondul locativ. Evident, motivul a fost pomenit mai sus, vânzarea locuințelor de stat către chiriași a dus la alterarea pieței, scăderea numărului de potențiale tranzacții și a fost unul dintre factorii care au permis crearea bulei din 2005-2008, când prețurile au explodat și după aia a explodat și piața.
La noi a existat mereu o pasiune a proprietății, cauzată, probabil, de tarele trecutului. Așa că dezvoltatorii veniți în țară au marșat pe această cerere (chiar dacă cea mai mare parte era doar la nivel de dorință) și au încercat să profite de ea. Au și reușit? Nu! Nu, pentru că cei care puteau contracta un credit ipotecar în acea perioadă erau puțini, iar cei cu cash la fel, chiar dacă veniturile creșteau, ca și încrederea.
De fapt, grosul tranzacțiilor le-au făcut investitorii, nu populația, iar aceștia s-au retras din toate deal-urile din care se puteau retrage în momentul în care banii au fugit din România. Așa că dezvoltatorii au început să pice rând pe rând, 30 de mari proiecte au intrat în insolvență, la un moment dat (prin 2009-2010) în piață mai funcționau Adama, Militari Residence și Opus Land Development (dezvoltatorul Cosmopolis), majoritatea celorlalți fiind ori în stand by, ori pe drum către zone mai calde sau direct către faliment.
Marele dezvoltator imobiliar din România
Nu e vreo companie privată, ci populația care a pus banii și munca pentru construcția a 615.300 de locuințe dintre cele 678.943 apărute din surse private în fondul locativ după 1990. Avem, aici, o aparentă contradicție față de cifra avansată anterior, de 500.000 de locuințe. Statisticile indică un fond locativ de opt milioane de locuințe în 1990 și 8,5 milioane în 2012. Dar, aceleași statistici, spun că în 1991, fondul locativ s-a diminuat la 7,66 milioane. Cifra a crescut ulterior până la valoarea actuală, dar așa se explică diferența.
Revenind, companiile au dezvoltat mai puțin de 10% dintre locuințele finanțate din bani privați după 1990. Statul și-a pierdut și el rapid suflul. Dacă în 1990 construia aproape 43.000 de locuințe, după anul 2000 nu a mai pus pe piață decât între un minim 1.500 (în 2001) și un maxim de 6.000 în 2008, când piața și-a rupt picioarele.
Avem, prin urmare, un model ciudat de business. Majoritatea locuințelor de pe piața liberă sunt construite de populație – deci slab vandabile – ba mai mult, în ultimii zece ani cele mai multe au fost construite la țară, deci și mai puțin pasibile de a fi vândute. Așa că, singurele produse rezidențiale de piață sunt o parte dintre apartamentele, hai să zicem, externalizate de stat începând cu anul 1990, la care se adaugă vreo 60.000 dezvoltate de companii.
Și aici intrăm în impas. Nu există – în mod intenționat, pentru a se păstra incertitudinea asupra situației din piață – statistici care să indice numărul de locuințe vândute anual. Cifrele prezentate de notari sau de ANCPI nu sunt doar tranzacții cu locuințe, ci și moșteniri, partaje etc. În România sunt cam 200.000 de decese anual. Măcar jumătate dintre cei dispăruți lasă în urmă o casă, un teren, un garaj, o coșmelie ceva. Toate acestea apar în cifrele oferite, deci sintetizarea unor cifre reale de vânzări e imposibilă atâta vreme cât cei care dețin informațiile nu le furnizează.
La fel se întâmplă și cu prețul
Există foarte puține informații despre prețul mediu de vânzare (atenție de vânzare!) al unui apartament cu două camere, să zicem, din București. Sau din Cluj-Napoca. Sau din Iași. Și când spun foarte puține informații, nu mă refer, evident, la cei care „trebuie” să știe, ci la masa de potențiali cumpărători. Iar asta dăunează pieței.
Și dacă tot am ajuns aici, poate ar fi bine să discutăm și despre atât de clamatul preț corect. Nu există așa ceva. Evident, dacă nu ai bani, prețul corect ar fi pe gratis, nu? Prețul corect al unei proprietăți e cel pe care cumpărătorul e dispus să-l dea și cu asta basta. Nimeni nu iese cu un produs la vânzare în ideea că va face o faptă bună, ci pentru a câștiga cât de mult se poate.
Că apar aspecte poate imorale – să vinzi în 2008 cu de 20 de ori valoarea unui apartament vechi, primit aproape cadou în 1990 sau să construiești un dezastru nou, să-l marketezi ca produs de lux și să ceri o căciulă de bani pe el – e una, dar nu e ilegal. Prost e ăla care dă! Când apar ilegalități, așa cum pare cazul Planorama, e cu totul altceva, iar Parchetul ar trebui să fie mai atent la ce se întâmplă sau la ce s-a întâmplat pe piață.
Ceea ce se poate spune despre preț relevă un studiu al Eurobank Property, care susține că prețul mediu de pe piața românească e între 30.000 și 40.000 de euro, adică în jur de 60% din valorile înregistrate în 2007-2008.
Centrele de dezvoltare
Evident, dezvoltările rezidențiale nu-s apanajul Bucureștiului, chiar dacă, dată fiind dimensiunea, Capitala nu are concurent nici la numărul de locuințe și nici la construcția celor noi. În fapt, în intervalul 1993-2013, pe ultimele date INS, în București au fost construite din fonduri private (dezvoltatori și populație) peste 133.000 de locuințe.
Mai mult sau mai puțin surprinzător pe locul al doilea între marile orașe e Brașovul, cu 38.475, dar explicația e relativ simplă, zona e una turistică, deci au apărut și o mulțime de case sau proiecte de vacanță. Timișoara a strâns 31.603 locuințe noi din fonduri private în vreme ce în al doilea oraș ca importanță al țării, Cluj-Napoca, au fost construite 25.860. Pe următoarele locuri se află Oradea, cu 20.807, Sibiu, cu 19.809, Iași, cu 19.175, Constanța, cu 13.883 și Ploiești cu 10.151.
Prima Casă
A apărut la jumătatea anului 2009 pentru a sprijini tranzacțiile prăbușite. În intervalul iulie 2009 – martie 2014 s-au acordat în total peste 111.000 de credite. Programul a stopat parțial devalorizarea locuințelor, dar a făcut-o mai ales pentru cele vechi (singurele care se încadrau inițial în prețurile maxime admise, dar dezvoltatorii privați s-au adaptat ulterior) și doar pe perioadă limitată.
E de astfel extrem de clar faptul că prețurile au continuat să scadă, inclusiv anul acesta, valoarea medie a unui credit fiind în scădere de la 41.000 euro în 2009, la 31.000 euro în 2014.
Vânzări Prima Casă
|
An
|
Credite
|
Valoare (mil. euro)
|
Valoare medie credit
|
|---|---|---|---|
| 2009 (ultimele 6 luni) | 12.000 | 495 | 41.300 |
| 2010 | 23.000 | 935 | 40.700 |
| 2011 | 19.000 | 740 | 39.000 |
| 2012 | 27.200 | 1.01 | 37.500 |
| 2013 | 26.000 | 945 | 37.000 |
| 2014 (primul trimestru) | 5.000 | 148 | 31.200 |
| Total | 112.200 | 4.273 | 37.783 |
În prezent, situația programului Prima Casă e incertă, se vorbește tot mai des despre înlocuirea sa cu un program destinat exclusiv apartamentelor noi, denumit Noua Casă. Dacă această variantă va intra în vigoare, e de așteptat ca prețurile locuințelor vechi să se prăbușească – de altfel, multe dintre ele sunt încă supraevaluate. Nu că nu ar fi așa și în cazul unor apartamente noi.
Calitatea locuirii
E jalnică. Vrem, nu vrem piața are nevoie de investiții, de modernizare, de apariția unor proiecte rezidențiale noi și, evident, de activitate a autorităților care să bage bani mulți în utilități.
Și asta pentru că 33,3% dintre locuințele din România nu au alimentare cu apă, 34,9% nu au canalizare, 55,6% nu au încălzire centrală și 38,1% nu au baie. Ba mai mult, 15,6% dintre locuințe nu au nici măcar bucătărie în interior, ci, ori pe afară (în special în mediul rural), ori deloc (în mediul urban).
Așadar
Peisajul de pe piața rezidențială e cam încețoșat. Nu știm câte tranzacții se fac și nici la ce valoare, iar triumfalismul din 2005-2008 începe iar să se audă pe la colțuri. Ceea ce nu e bine, mai ales că sectorul chiar are nevoie de investiții. Dar de investiții serioase, de companii puternice care să știe exact ce vând și unde, nu cum s-a întâmplat în anii de debut, când dezvoltatori spanioli, italieni sau israelieni au venit cu formate din țările lor și au încercat să le impună aici.
N-a mers, mulți au căzut, mii de oameni și-au pierdut banii sau au rămas datori la bănci pe termen lung pentru locuințe care nici nu s-au construit. Capitalul autohton e în continuare redus, băncile, deși au cash, nu-s tocmai dispuse să finanțeze produse imobiliare, așa că ar trebui ca cei din piață să-și păstreze calmul și să rămână cu picioarele pe pământ, să lase urletele de entuziasm și papițoii atașați ca imagine pentru comercianții și producătorii de tablete și telefoane. Acolo se poate.
Aici e absolut necesară profesionalizarea și transparentizarea pieței. Proprietățile ar trebui vândute/cumpărate cu istoric de tranzacționare, în cunoștință de cauză, iar indicii oficiali de preț sau număr de tranzacții ar trebui să fie coerenți și compleți. Astfel, cocioabele, chit că-s photoshopate online, ar rămâne cocioabe pentru oricine, iar palatele, palate. Fiecare ar primi ceea ce merită.
