Piaţa imobiliară are, printre altele, ciudata caracteristică de a fi profitabilă doar pentru două categorii de jucători. Cei serioşi, oneşti, care ştiu ce fac şi în ce se bagă pe de o parte şi pentru borfaşii care dau tunuri rapide pe partea cealaltă. Ceilalţi, în general, pierd şi finanţează astfel câştigurile primilor. Acum e mai greu cu tunurile şi la fel de greu cu afacerile oneste. Cum ar putea intra bani în real estate?
Dincolo de cine face bani şi cum, piaţa imobiliară mai merge pe nişte trasee aparte. Printre acestea se află termenul de formare şi adaptare a ofertei imobiliare la fluctuaţiile cererii, precum şi lipsa de simetrie informaţională şi transparenţa precară a acestui domeniu.
Aceste aspecte determină nevoia de finanţare pe termen mediu şi lung şi permit flexibilitatea financiară necesară în perioadele volatile.
„Recentele efecte economice ale crizei financiare din sistemul bancar şi sporirea reglementărilor şi restricţiilor asupra împrumuturilor acordate sectorului imobiliar au contribuit negativ în primul rând prin volumul extrem de redus al resurselor financiare, dar şi prin termenele scurte (sub cinci ani) ale finanţărilor disponibile. În pieţele mature sursele de equity aflate în administrarea marilor jucători instituţionali (fondurile de capital privat, de pensii, companiile de asigurare) sunt în plin de proces de reorientare în vederea compensării golului creat de reducerea surselor de capital împrumutat provenite din zona bancară, însă toate acestea sunt posibile doar în condiţiile existenţei unei infrastructuri legislative mature”, spune Radu Boitan, şeful Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) România.
În România pălitura a venit subit şi a fost foarte puternică în ceea ce priveşte finanţarea în imobiliare – pentru capitalul împrumutat, cât şi pentru capitalul disponibil pentru investiţii. Dacă în pieţele importante resursele disponibile sunt diverse, în Europa, şi, evident în România, balanţa e aplecată covârşitor în favoarea banilor împrumutaţi de bănci.
Şi cum banii sunt puţini, iar băncile acţionează pentru a-şi recupera banii, mai puţin pentru a da alţii – ca să fie mai clar, anul trecut doar un singur proiect de mall a primit un credit, şi anume Ploieşti Shopping City al Carrefour şi Nepi, care a recepţionat 60 de milioane de euro – e normal ca piaţa locală să se trezească în faţa unor probleme structurale greu de rezolvat pe termen scurt. Astfel s-a ajuns la situaţia în care investitorii locali cu capital românesc au, potrivit lui Boitan, resurse foarte limitate şi se află în zona investiţiilor imobiliare de sub zece millioane de euro per proiect.
Cine trage clopotele
Ca de obicei politicienii, pentru că nu există cadru legal pentru finanţările mai sofisticate. Sunt aspecte greu de controlat, totuşi, din perspectiva românească – precum preferinţa marii majorităţi a fondurilor de investiţii paneuropene de a se orienta către pieţele mature, sigure şi către produsele de prim rang din aceste pieţe.
„Sunt însă şi lucruri care se pot face”, spune Radu Boitan. „Trebuie creat cadrul legal şi instituţional pentru ca fondurile de investiţii sau de pensii româneşti să poată băga bani în piaţa imobiliară instituţională a României. Până la urmă, activele imobiliare reprezintă forma dominantă a păstrării patrimoniului la nivel global, investiţiile în acest domeniu fiind în mod tradiţional printre cele mai sigure posibil, de multe ori concurând atât ca siguranţă, cât şi ca rentabilitate cu titlurile de valoare emise de multe din ţările europene în acest moment”, continuă acesta.
Legislaţia din SUA sau UE permite crearea de fonduri listate de tip REIT (real estate investment trusts) care investesc specializat numai în piaţa imobiliară instituţională (adică produse de foarte bună calitate, cu chiriaşi solvabili şi venituri viitoare certe), care beneficiază de scutiri masive de taxe în condiţiile în care se obligă să distribuie peste 90% din veniturile nete obţinute, ca dividende. În aceste entităţi ar putea intra banii fondurilor de investiţii sau de pensii pe termen lung, iar efectele duc către creştere economică şi evident a bunăstării.
Pe pe altă parte, ţări precum România stau pe un patrimoniu imobiliar uriaş şi nevalorificat (vezi recentul caz al imobilelor RA APPS). Acest patrimoniu nu are caracter strategic, nu sunt fonduri pentru întreţinerea sa şi se degradează. Aceste proprietăţi pot fi utilizate în parteneriate public private sau structuri de tip Sale and Lease Back, operaţiuni marketate la nivel de piaţă de capital internatională şi astfel să reducă cheltuieli şi, în plus, să permită atragerea de capital suplimentar în piaţă.
Evident, piaţa imobiliară nu va putea scăpa niciodată complet de speculare şi de investitori neserioşi. Dar acest lucru e valabil pentru toate pieţele, nu doar în real estate, iar reglementarea corectă şi susţinerea evoluţiei pieţei pot aduce sume extrem de importante în economie, care să crească bunăstarea pe de o parte şi, pe de altă parte, să susţină venituri din taxe şi impozite mai ridicate pentru stat.
sursa-http://www.businesscover.ro/18-01-2013-banii-din-imobiliare-de-la-prea-multi-la-aproape-deloc/
