Dacă cineva are vreo curiozitate în ceea ce priveşte preţurile de listă ale apartamentelor poate sta liniştit. Merg pe acelaşi drum din ultimii patru ani, adică scad, iar în iulie au ajuns la cel mai mic nivel din 2008 încoace, adică la o medie de 975 euro mp util la nivel naţional. Sau cel puţin aşa spun cei de la imobiliare.ro, când indică o diminuare a preţurilor medii de listă cu 5% faţă de iulie 2011.
În iulie 2008 media preţurilor cerute de proprietari era de 1.859 euro/mp util, aşa că putem vorbi despre o înjumătăţire a pretenţiilor în patru ani, ceea ce pentru o piaţă normală ar însemna faliment fără drept de apel. În România nu e aşa din cauza supraevaluării agresive din anii de boom.
Practic, abia acum putem începe să vorbim despre echilibrarea pieţei, dar nu despre finalizarea acestui proces. Când costurile din spatele preţurilor cerute pentru majoritatea covârşitoare a apartamentelor vechi, dar şi pentru multe dintre cele noi sunt extrem de scăzute, nici nu se poate pune problema ca sectorul rezidenţial să-şi găsească nivelul de plutire la un preţ de aproape 1.000 de euro/mp. Evident, la scădere contribuie şi letargia de vară, care trebuie luată în seamă, dar efectul ei nu mai atât de important precum era în anii în care chiar se vindeau locuinţe. Supraevaluat, dar se vindeau.
Şi aici nu e vorba de calcule subiective „e prea scump pentru că aşa cred eu”, ci de stări economice, de putere de cumpărare şi eligibilitate la credite, venituri şi apetit la risc al unei cereri care e foarte puţin dispusă să-şi angajeze parţial veniturile într-un demers de cumpărare extins pe 20-30 de ani, mai ales în condiţiile în care economia e la fel de sigură ca mersul pe sârmă. Asta ca să nu mai luăm în calcul frământările politice.
„Tensiunile majore din ultima perioadă amplificate de creşterea cursului valutar au făcut ca interesul populaţiei pentru investiţii de amploare să scadă. Nici proprietarii nu au reacţionat suficient, în ciuda faptului că pe destul de multe segmente au fost atinse preţuri minime record în iuie. Totuşi, ritmul de ieftinire a apartamentelor nu a compensat scăderea apetitului pentru achiziţii din partea cumpărătorilor”, subliniază Adrian Erimescu, directorul general imobiliare.ro.
Problema cu preţul locuinţelor din România (cel al locuinţelor vechi) e că nu are o bază de calcul, ci sunt strict subiective la modul „aşa a vândut şi vecinul”, criteriile de evaluare fiind departe de a ţine cont de realitate. Împreună cu teama de risc şi veniturile scăzute, acesta e motivul pentru care durata de stat pe piaţă a unei locuinţe e de ordinul lunilor.
Media preţului cerut în Bucureşti a ajuns la 1.125 euro/mp util, în scădere cu 0,6% faţă de iunie 2012 şi cu 3,2% sub nivelul din iulie 2011 şi e cea mai scăzută din 2008 până acum, dar, încă o dată, asta nu înseamnă că s-a ajuns la vreun echilibru.
Preţul mediu cerut pentru apartamentele noi din Bucureşti a ajuns în luna iulie la valoarea de 1.288 euro/mp util, în scădere cu 0,5% faţă de luna iunie. În comparaţie cu iulie 2011, preţul mediu cerut pentru apartamentele noi din Capitală este în prezent cu 4,6% mai mic. În cazul locuinţelor vechi, preţul de listă e de 1.048 euro/mp util, cu 1,3% sub valoarea lunii iunie şi cu 5,2% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a anului trecut.
Ce zice provincia
În ultimele treizeci de zile, preţurile apartamentelor din Braşov au avut o evoluţie complet diferită faţă de ceea ce s-a întâmplat pe piaţa rezidenţială din toate celelalte mari oraşe din ţară. Conform imobiliare.ro, preţul mediu cerut pentru apartamentele scoase la vânzare are, pentru luna iulie, o valoare de 869 euro/mp de suprafaţă utilă, cu 1,9% mai mult decât în luna precedentă. Preţul mediu actual este foarte apropiat de cel înregistrat în urmă cu douăsprezece luni
Preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi din ansamblurile rezidenţiale braşovene a crescut în ultimele treizeci de zile până la valoarea de 978 euro/mp util, Braşovul fiind avantajat, din acest punct de vedere, de statutul său de oraş turistic. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, apartamentele noi sunt mai scumpe cu aproximativ 7%.
Evoluţia atipică este confirmată şi în cazul apartamentelor vechi, al căror preţ solicitat de proprietari a ajuns, în luna iulie, la o valoare medie de 855 euro/mp, în creştere cu 1,2% faţă de luna trecută.
Preţurile apartamentelor din Cluj-Napoca au scăzut cu 0,8% în ultimele 30 de zile. Astfel, Indicele imobiliare.ro pentru apartamentele din Cluj-Napoca pentru luna iulie are o valoare medie de 899 euro/mp util, coborând pentru prima dată sub pragul de 900 de euro/mp. Valoarea actuală este cu 4,7% sub cea înregistrată în urmă cu 12 luni. Tendinţa de scădere a preţului a fost mai accentuată pe segmentul nou, apartamentele din această categorie ieftinindu-se cu peste 2% în ultimele treizeci de zile şi se apropie de valoarea medie de 800 euro/mp util (821 euro/mp util în iulie).
Preţul mediu cerut pentru apartamentele din blocurile construite înainte de 1990 din Cluj-Napoca a ajuns la valoarea de 972 euro/mp util, în luna iulie, în creştere cu 1% faţă de luna precedentă.
Apartamentele scoase la vânzare în Constanţa au atins valoarea de 876 euro/mp util, cu 2% mai puţin decât în luna precedentă. Totodată, această valoare este cu peste 8% mai mică decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. În ceea ce priveşte evoluţia preţului mediu cerut pentru apartamentele noi, înregistrăm o scădere de aproape 5 procente, de la 954 euro/mp util până la 908 euro/mp util. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile solicitate pentru apartamentele noi din Constanţa rămân, în medie, cu 5,5% mai mici, nivelul actual fiind totodată cel mai scăzut înregistrat pe acest segment de la începutul crizei până în prezent.
Preţul mediu de strigare pentru apartamentele din blocurile vechi din Constanţa a înregistrat o scădere de 1,1% în luna iulie, atingând valoarea de 869 euro/mp util, cu aproape 9% mai mică decât în urmă cu 12 luni. În aceste ultime treizeci de zile, unităţile cu trei camere sunt singurele care nu s-au devalorizat, înregistrând o creştere de preţ de 0,9%.
Luna iulie aduce preţuri mai mici şi pe piaţa rezidenţială din Timişoara, care s-au ieftinit cu 1,5%, la 784 euro/mp util, cu 1,5% puţin decât valoarea înregistrată în urmă cu 30 de zile, respectiv cu 4,4% mai mică decât în urmă cu 12 luni.
Indicele imobiliare.ro pentru Ploieşti, indică, pentru luna iulie, o valoare medie de 823 euro/mp util pentru apartamentele noi şi vechi scoase la vânzare în acest oraş. Cu o scădere de 0,5% înregistrată în ultimele treizeci de zile, evoluţia preţurilor apartamentelor din Ploieşti se înscriu în trendul naţional, dar ating, totodată, un nou prag minim de la începutul crizei încoace. În comparaţie cu luna iulie 2011, preţurile solicitate în prezent sunt cu aproape 5% mai mici.
Estimări
La capitolul ăsta pe oricine întrebi dă din umeri şi priveşte cu ochi goi. Pentru că e cam greu pentru jucătorii din piaţă să spună că nu există nicio premisă ca piaţa să recupereze din cădere. Iar motivul principal e faptul că în fond nu e nicio cădere, ci doar ejectarea de balast inutil.
Orice leu adăugat peste posibilităţile pieţei (a celei căreia i se adresează fiecare proprietate în parte) va trebui să dispară pentru ca interesul să reapară. Şi când va reapărea, în ciuda conformaţiei interioare a publicului (setată pe nevoia de proprietate) nu se va mişca deloc în modul cunoscut din 2006-2008, pentru că dacă inconştienţi mai există, ei sunt suficient de puţini încât efectul abuzurilor asupra propriilor finanţe să fie insignifiant în piaţă.
