Anul trecut, în Bucureşti au fost finalizate doar 1.600 de locuinţe, cu 41% mai puţine decât în 2010, conform unei analize a consultantului Jones Lang LaSalle (JLL). Cifra este o minimă a ultimilor opt ani şi e în tendinţă cu restul zonei. Cum Varşovia ar fi cea mai bună comparaţie, Bucureştiul e în genunchi raportat la capitala Poloniei, unde s-au livrat 9.700 de locuinţe.
Diferenţa dintre cele două oraşe constă în forţa financiară a Varşoviei, căutată în continuare de investitori şi praful din finanţele româneşti, unde investiţiile străine sunt la minime istorice. Mai mult, în Bucureşti, şi în România, în general, încrederea e la cote extrem de joase, mai ales din cauza pseudooptimismului găunos al jucătorilor din piaţă. De altfel, chiar şi în Budapesta, oraş atins mai grav de criză decât Bucureştiul, numărul de locuinţe finalizate a fost dublu faţă de cel din Capitală.
Unul dintre cele mai importante motive, dincolo de lipsa finanţării, este faptul că multe dintre proiectele lansate de dezvoltatori în anii de boom s-au dovedit a nu fi fezabile din punct de vedere economic, cu preţuri/costuri prea ridicate, amplasament nefericit, condiţii de locuit improprii etc.
De aia, cererea pentru unităţi locative noi a fost slabă atât în anul 2011 cât şi la începutul anului 2012. Evoluţia creditului imobiliar ipotecar a crescut uşor în S2 2011, în timp ce în ultimele trei luni s-a observat o dinamică mai slabă. Dobânzile bancare sunt mari iar politicile bancare de împrumut au rămas conservative, ambele afectând evoluţia cererii pentru unităţi rezidenţiale.
„Preţurile pentru unităţile locative noi sunt în continuare mari pentru majoritatea familiilor. Cu toate acestea, problema cea mare este de natura psihologică. Pe piaţa rezidenţială din Bucureşti şi zona metropolitană a fost anunţat un număr incredibil de mare de proiecte rezidenţiale. Însă, până în prezent, numai câteva au fost finalizate, sau chiar mai grav multe proiecte au dispărut, au intrat în insolvenţă sau au falimentat. Piaţa locală este marcată de neîncredere, care afectează activitatea de comercializare în fază de construcţie a proiectelor rezidenţiale, şi pe care, de fapt, se bazeaza finanţarea ulterioară a proiectelor în cauză”, spun analiştii JLL.
Evoluţia preţurilor
În primele trei luni ale anului, preţurile au scăzut în medie cu 4%, asta în vreme ce anul 2011 a fost caracterizat de uşoară creştere a preţurilor medii de vânzare pe fondul unui optimism nesusţinut deloc de economie. Rezultatul? E de aăteptat ca în 2012 să apară o corecţie mai drastică a preţurilor. Proiectele noi, demarate dupa criza economică, au fost adaptate la piaţa locală atât ca design cât şi ca preţuri totale de vânzare, iar cele demarate în perioada de boom imobiliar sunt încă disponibile spre comercializare, dar nu vor reuşi să vândă fără a-şi revedea cu atenţie preţurile.
De altfel, falimentele care au lovit companiile imobiliare care au refuzat să-şi adapteze politica de preţuri la vremuri sunt cele mai bune exemple. Adama, Alia Apartments, Bellevue Residence Braşov sunt doar trei dintr-o list lungă de proiecte care ori au fost gândite greşit ori – în cazul celor trei – au refuzat să accepte realităţile din piaţă.
Conform analiştilor JLL, e nevoie ca marii jucători să depună eforturi în a recâştiga încrederea potenţialilor cumpărători şi să-şi consolideze numele pe piaţă. Dezvoltatorii cu disponibilităţi financiare şi care au în vedere planuri pe termen lung pe piaţa locală, pot folosi acest interval de timp pentru a investi într-un portofoliu de terenuri, pe care să-l dezvolte în viitor
