Primesc foarte multe întrebări de la voi, cititorii mei, și încerc să vă răspund. Una dintre aceste întrebări am primit-o de la un domn care nu mai locuiește în România:
“Ilias,
… Ca o persoană ce a fost implicată în domeniul imobiliar din România, este întotdeauna interesant să vă citesc părerile și opiniile despre această piață.
Unde locuiesc acum nu am posibilitatea să citesc știri despre piața românească dar nu cred că lucrurile s-au schimbat prea mult. Spuneți-mi, vă rog, care este poziția actuală a City Mall-ului din București? Am înțeles că ultimele licitații au eșuat. Credeți că cererea pe segmentul de retail din România este suficientă pentru a susține numărul de Mall-uri existent și mall-urile care vor urma să fie construite? Sunt curios să aflu părearea dumneavoastră.
Mulțumesc,
Mark”
În sfârșit s-a vândut City Mall!
Aparent în timp ce Mark îmi trimitea această întrebare. Dl. Giannis Papalekas a semnat contractul pentru a cumpăra City Mall înapoi! Dezvoltatorul grec care a încheiat unele dintre cele mai spectaculoase tranzacții imobiliare din România, s-a întors. Pe lângă alte proiecte, el este persoana care a dezvoltat proiectul Upground. A reușit să încheie un contract pre-sale pentru acest proiect, vânzând 50% Băncii Deutsche pentru … 170 milioane Euro, cu doar 3 luni înainte ca situația Lehman Brothers să explodeze (iunie 2008). Tot el a cumpărat City Mall și l-a vândut. Puteți afla mai multe detalii despre această tranzacție și Mr. Papalekas aici.
Ce înseamnă această tranzacție?
Mr. Papalekas nu este o persoană proastă. În pofida vârstei sale, cunoaște jocul foarte bine. A evitat multe noi mișcări în ultimii ani, însă acum se întoarce printr-o investiție ce pare (cel puțin) „foarte dificilă”. Cel mai probabil, asta înseamnă că:
· Termenii financiari vor oferi avantaje pentru planul său de afaceri
· A plănuit deja un nou proiect
· A găsit/discutat cu mai mulți chiriași ancoră
Nu este doar o investiție „obișnuită”
Nu este o investiție „obișnuită”. Înseamnă mult mai mult. Dacă vrem să analizăm situația cu adevărat și să lăsăm deoparte cuvintele impresionante din media, ar trebui să ne concentrăm pe impactul acestei tranzacții asupra pieței imobiliare locale:
· Este cea mai mare depreciere de preț acceptată de o bancă (Un caz similar a fost cel al Parcului de Retail din Oradea, cumpărat de o companie aparținând Dlui. Popoviciu)
· Banca a pierdut. Nu e frumos, dar e adevărat. Este și un mesaj valid pentru alte proprietăți din portofoliul băncilor. Nu pot fi vândute dacă banca nu acceptă o reducere serioasă a prețului.
· Când banca acceptă să piardă, apar și investitorii. Acesta este un semn pozitiv. Vă imaginați ce s-ar fi putut întâmpla dacă banca ar fi încercat să vândă și nu ar fi apărut nimeni interesat? Un dezastru…
· Ne arată exact nivelul deprecierii pieței: City Mall a fost cumpărat pentru 103 milioane Euro, apoi valoare a scăzut și, până la urmă, proprietarul a intrat în insolvență. Banca a încercat să vândă la nivelul expunerii. A eșuat. Așteptările au trebuit să scadă, pentru a fi în conformitate cu propunerile potențialilor investitori. Suma finală de circa 17 milioane de Euro este cu aproximativ 83,5% mai mica comparativ cu ultima tranzacție.
· Acest 83,5% reprezintă un declin logic luând în considerare defectele proprietății. Dar ne arată și că atunci când piața evaluează o proprietate, plătește mult mai puțin decât s-ar așteptat proprietarii.
· Ținând cont de faptul că City Mall are peste 30.000 mp, Mr. Papalekas a plătit în jur de 500 Euro/mp, mai puțin decât costul unei construcții de la zero.
· (Asta nu înseamnă că a avut noroc sau că a „fraierit” banca, cum foarte multe persoane rău intenționate vor considera. Proprietatea a fost disponibilă luni de zile, au existat șanse pentru oricine să vină și să o cumpere).
· Mr. Papalekas a cumpărat această o proprietate în trecut cu 43 milioane Euro. Acum investește „doar” 17. Asta înseamnă că șansele de a vinde sunt mult mai mici acum. Aceasta este un mesaj pentru cei care cred că piața se va întoarce în curând la nivelele din 2007-2008.
Această știre este o veste bună pentru piață
· Mr. Papalekas își asumă un risc pe care nimeni altcineva nu vrea să și-l asume. Asta vine din partea unui jucător cu foarte multă experiență. Când investitorii experimentați investesc, asta înseamnă că dau un semnal pentru restul pieței.
· Din 2010, vă spun opinia mea că dacă „nu vom avea mai multe executări silite, nu vom afla baza pieței”. Avem nevoie de mai multe tranzacții ca aceasta pentru a ne da seama care este pragul de jos al pieței. Dacă nu îl găsim, piața va continua să scadă.
Care este opinia voastră?
