Am intrat în al patrulea an de criză și zeci de oameni mă întreabă de prețul apartamentelor vechi. Întrebarea, de obicei, este „ce se va întâmpla cu prețul apartamentelor vechi în următoarele 6 luni?”. Mai ales după ce BNR a anunțat noile norme, această discuție a devenit una foare populară, peste tot în țară.
Prețurile apartamentelor vechi vor scădea. Un pic mai puțin sau un pic mai mult.
Cred că această nouă situație va forța scăderea prețurilor apartamentelor vechi. Pe anumite categorii, scăderea din această toamnă va fi mica (2-3%) însă în alte categorii mă aștept la o scădere mai mare, chiar peste 7-8%. Întotdeauna când vorbesc despre acest subiect, mă refer la prețul tranzacțiilor, nu la cel cerut de proprietar. „De ce?” m-ați putea întreba. Aveți mai jos câteva motive …
Statul a început să se retragă de pe piața imobiliară. „Prima Casă” are mai puține garanții.
„Prima Casă” a fost o intervenție clară a statului român, care „a protejat” proprietari, mai ales pe cei care dețineau proprietăți vechi. Statul garanta împrumuturile și banca acorda credite, fiind sigură că Statul o va plăti (nu persoanele care primeau creditul). Aceasta nu este o procedură care poate dura la nesfârșit. De aceea, statul a redus garanția la 30.000 euro. Această schimbare va afecta prețul apartamentelor vechi, pentru că persoanele care vor cumpăra vor avea mai puține resurse disponibile pentru a investi.
Reguli stricte de la BNR: Mai puține împrumuturi aprobate
BNR a intervenit pe piața imobiliară impunând noi măsuri mai stricte pentru creditare și cumpărarea unei proprietăți. Cu excepția programului „Prima Casă” (unde avansul este doar de 5%), avansul crește la 15% pentru tranzacții în lei și la 30% pentru tranzacții în euro. Odată cu schimbarea programului „Prima Casă”, aceste reguli vor face situația mai dificilă pentru cineva care își dorește să obțină un credit și să cumpere o proprietate.
Mai dificil = mai puțini clienți
Mai puțini clienți = prețuri mai mici
Prețuri mai mici = fie le accepți sau aștepți vremuri mai bune în viitor
(PS: Sunt de acord cu strategia Dl. Isărescu, în cazul în care vă întrebați)
Cerere mare, putere de cumpărare scăzută
Am discutat cu foarte multe persoane implicate pe site-uri de anunțuri imobiliare. Mi-au confirmat că, într-adevăr, cererea este la fel de mare ca în 2007, dar, în același timp, au observat că prețurile căutate sunt mult mai scăzute decât cele cerute de proprietar. Situația este așa:
Prea multe oferte
Prea mult „loc” pentru negociere
Prea multă cerere
Costul vieții va crește
Cum viața va fi mult mai scumpă în această iarnă, mulți oameni vor fi forțați să vândă la prețuri mai mici, pentru a-și acoperi obligațiile.
În tranacțiile cu apartamente vechi (din păcate) sunt implicate foarte multe persoane neserioase = fără valoare adăugată
· Majoritatea apartamentelor vechi au proprietari care (de obicei) nu au toate documentele proprietății în ordine
· Rar găsești persoane care au investit 2.000-3.000 de euro în proprietate, pentru a ridica prețul cu 7.000-8.00 de euro.
· În plus, toată lumea este de acord că jumătate din tranzacții sunt încheiate fără un consultant.
· Atunci când este implicat un consultant, în mai mult de jumătate din cazuri nu este „cea mai serioasă persoană din lume”. Nu promovează proprietatea cum trebuie, caută doar cel mai mare (și cel mai ușor) comision.
· Toate cele 4 motive de mai sus arată că majoritatea apartamentelor se vând în baza prețului. Altceva nu contează. Așa că într-o perioadă de criză, când procesul de creditare este mai dificil, prețul va scădea.
“Da, dar la începutul anului vor fi multe persoane care vor anunța sfârșitul crizei, din nou”, ați putea spune.
Pot spune și că România este mai bogată ca Germania. Este greșala noastră dacă îi credem.
“De ce vorbești doar despre perioadă până în Paște?”
Pentru că există o posibilitate reală ca guvernul României să încerce să lanseze toate subvențiile europene în următoarele 6 luni. (Vă amintesc că majoritatea fondurilor nu sunt folosite și 2013 se încheie în 26 de luni.) Asta înseamnă că piața va înregistra o creștere a lichidităților până de Paște. Această prespectivă poate avea un impact pozitiv și asupra prețurilor (sau cel puțin va stopa scăderea). Dar este prea devreme să vorbim despre asta.
