Fie că doriți să cumpărați sau să închiriați un spațiu comercial în București, întotdeauna există câteva reguli de bază ce trebuie respectate. Par simple dar experiența ne-a arătat că sunt mai importante decât s-ar crede. Mai jos veți găsi 8 dintre ele:
1. Întotdeauna verificați toate documentele – nu aveți încredere în altceva
Oamenii pot spune foarte multe povești, însă ce contează sunt documentele. În fiecare zi, în fiecare săptămână, în fiecare lună întâlnim persoane care ne spun că au ceva „alb” și, după procesul de due diligence, reiese că au, de fapt, ceva „negru”. De aceea vă sugerez să nu vă grăbiți să spuneți ce preț sunteți dispuși să plătiți. Întâi controlăm – apoi oferim. Altfel oferta noastră va deveni „factor de verificare a informației”.
(Nu râdeți. Cunosc zeci de investitori care și-au pierdut banii din cauza „surprizelor”)
2. Prețurile de închiriere au scăzut în toate zonele din oraș (cu o singură excepție)
Comparativ cu 2008, toate chiriile au scăzut. Scăderea înregistrată este între 30% și 70%, depinzând de zonă. Există o singură excepție: Lipscani.
3. Locație, locație, locație
Proprietățile în cele mai bune locații continuă să fie lidere în fiecare zonă, atingând chirii mai mari comparativ cu competiția. Studiul nostru recent (nu a fost publicat încă) ne arată că retaileri cu activitate similară și cu magazine amplasate la 100 metrii distanță unul de celălalt, ambele cu expunere, au rezultate complet diferite din cauza locației.
4. Cu cât este chiria mai mare, cu atât este și contracția mai mare
Cele mai mari prețuri pe chirii din trecut au fost cele mai puternic afectate, având o contracție mai mare decât cea „normală”. Dacă vreți să cumpărați/închiriați o proprietate astăzi, întrebați-vă de … 3 ori dacă nivelul actual al chiriei este sustenabil (și, ideal, întrebați un expert pentru ca să vă poată explica de ce).
5. Cu cât suprafața este mai mare, cu atât prețul chiriei va fi mai mic
Suprafațele menite pentru supermarket-uri sau showrooms nu au atins niciodată nivelul chiriilor cerute pentru o proprietate potrivită pentru o bancă, spre exemplu, cu o suprafață de 80-150 mp. Această regulă este validă și astăzi.
6. Cu cât suprafața este mai mare, cu atât va fi mai dificilă înlocuirea chiriașului
Cu excepția unui supermarket (ce se închiriează la un preț mai mic dar stabil), nu este ușor să găsești chiriași pentru suprafețe mari. Vreți să vedeți ce se întâmplă când prea mulți oameni cer prețuri foarte mari? Mergeți pe bulevardul Unirii și veți vedea multe spații goale ale căror proprietari preferă să le păstreze goale decât să le închirieze la prețul de pe piață.
7. Persoanele înțelepte calculează venitul estimat pe mp. Voi?
Oamenii nu mai visează, nu mai închiriează spații „sperând în miracole”. Din 2009 este clar că persoanele care închiriează vor prețuri ce pot fi susținute de piața locală. Asta înseamnă estimarea nivelelor actuale și creșterea previzionată de pe piață, pentru a crea estimări valide pentru venitul așteptat și profitabilitatea proprietății închiriate. Venitul pe mp este mai important ca niciodată.
8. Spații libere de ani de zile? Căutați cu atenție adevăratele motive
Câteodată un spațiu este gol doar pentru că proprietarul cere un preț prea mare. Însă, în alte situații, există probleme ascunse care determină această stare de fapt. Nu lăsați ca suprafața să vă fascineze. Încercați să analizați în profunzime și să aflați de ce proprietatea este o „oportunitate” astăzi.
În câteva zile, compania mea va publica primul studiu de piață pe acest an și vom putea să mai discutăm despre acest subiect.
Care este opinia voastră?
