Cât de bine e pentru economie ca, pe un segment precum cel al birourilor, aproape un sfert dintre contractele de închiriere să fie de fapt reînchirieri/rengocieri sau relocări? E bine pentru că se mai învârt bani, dar e rău pentru că această siuaţie e încă o dovadă că sunt puţine companiile care au intrat pe piaţă. Pe scurt, în Bucureşti s-au închiriat 260.000 mp spaţii office în 2010, 57.000 mp fiind relocări sau renegocieri. Pe piaţa de retail au apărut cinci noi proiecte, în Capitală, cu o suprafaţă totală de 150.000 mp (plus alte trei în provincie), dar sunt speranţe pentru anul acesta, când teoretic vor apărea alte opt noi malluri, cu o suprafaţă de 250.000 mp. În fine, în ceea ce priveşte piaţa rezidenţială situaţia e clară. Preţurile sunt peste puterea de cumpărare, iar interesul (cât mai este) e frânat atât de situaţia incertă de pe piaţa creditelor, cât şi de sentimentul încă negativ asupra evoluţiei economiei. Soluţia rămâne ieftinirea în continuare pentru majoritatea tipurilor de locuinţe.
Potrivit unui studiu al consultantului imobiliar Jones Lang LaSalle (JLL), tranzacţiile cu active imobiliare de anul trecut au însumat 293 de milioane de euro, dublu faţă de 2009, majoritatea axate pe centre de retail şi cu o zvâcnire a pieţei office, care a mişcat pe final de an, când sudafricanii de la NEPI au cumpărat Floreasca Business Park cu 26 de milioane de euro plus datoriile de peste 70 de milioane de euro. Analiştii JLL consideră, însă, că pentru prima dată după 2007, piaţa poate deveni interesantă pentru investitori, graţie caracterului de destinaţie de outsourcing, a scăderii chiriilor şi a competiţiei mai scăzute acum. La toate acestea se poate adăuga şi argumentul salariului mic, în comparaţie cu alte ţări din regiune, la potenţial de dezvoltare cel puţin egal.
Petrom lider şi la birouri
Anul trecut, în Bucureşti, au fost finalizate 20 de clădiri de birouri, cel mai mult zgomot fiind în jurul Petrom City, care a costat 130 de milioane de euro, suprafaţa office a proiectului fiind de 70.000 mp, adica 23% din total conform JLL. Stocul total de birouri este de 1,8 milioane mp, iar chiria medie se învârte în jurul a 19 euro/mp la o rată de neocupare de circa 17,5% pe care JLL o vede în scădere anul acesta până la ceva mai mult de 13%, adică optimism curat, dar hai să spunem că e nevoie să mai fim şi optimişti.
Pentru 2011, oferta se va cifra la maximum 150.000 mp şi se va înjumătăţi în 2012. Ce înseamnă asta? Dacă economia nu va mai merge ca racul, ca să ne arunce şi mai înapoi în timp, cererea va creşte şi în 2012-2013 chiriile ar putea reîncepe să crească, cele din CBD (Central Business District) chiar şi mai repede. Dar să trăim până atunci şi vom vedea.
Doar 10 din 30 de malluri anunţate vor atrage chiriaşi şi finanţare
Cel mai aşteptat jucător de pe piaţa de retail este compania suedeză H&M care a început deja să-şi amenajeze magazinele din AFI Cotroceni şi Unirea Shopping Center (asta doar din ce am văzut noi), iar alături de ei s-au aşezat şi Inditex şi Decathlon, care au anunţat deschideri de magazine noi pentru acest an, dând fiori de satisfacţie proprietarilor şi dezvoltatorilor de malluri.
„Cred că dacă ar mai apărea vreo doi-trei H&M, care să deschidă multe magazine în diverse centre comerciale, situaţia s-ar îmbunătăţi pe piaţa românească. Problema e alta. Ce se întâmplă cu consumul? Din cifre el scade continuu, şi chiar dacă noii jucători nu vin alergând după profit imediat, ci după cotă de piaţă, economia românească trebuie să mişte ca să repornească consumul, dar nu cred că vreo schimbare în comportamentul de consum prin creşterea veniturilor şi a încrederii poate apărea mai devreme de 2012-2013 şi sunt optimist când spun asta“, crede brokerul britanic Jerry Tomwell.
Consultanţii JLL consideră că dintre cele 30 de centre comerciale anunţate pentru următorii 2-4 ani, doar 8-10 proiecte vor reuşi să atragă chiriaşi şi finanţare. Restul? Chiar dacă JLL nu spune, au toate şansele să fie un eşec – na că o spunem noi – şi vor trebui repoziţionate sau pur şi simplu nu vor mai fi dezvoltate.
Randamente investiţionale în T4 2010
SURSA: Jones Lang LaSalle
| Lipsa tranzacţiilor pe unele sectoare face dificilă stabilirea randamentelor investiţionale |
Cum se vor comporta retailerii? „Cei mai mulţi se vor concentra asupra centrelor comerciale existente, unde îi vor înlocui pe cei cu rezultate financiare mai slabe, dar care ocupă spaţii bine amplasate“, spun reprezentanţii JLL.
S-a rezolvat, nu se poate!
Aşa cum spuneam şi la început, pe piaţa rezidenţială lucrurile sunt clare. „Oferta actuală e greu de comercializat atât din cauza preţului de vânzare, cât şi a structurii, având în vedere faptul că suprafeţele sunt prea mari“, arată studiul JLL şi nu exagerează.
În ciuda scăderilor de preţ din ultima perioadă, tendinţa trebuie să continue pentru a echilibra pretenţiile cu bugetele celor interesaţi. De fapt, situaţia e simplă. Dacă produci Rolls Royce nu te aştepţi la sute de mii de vânzări, iar clientul nu se aşteaptă la un preţ redus. Dacă însă produci chinezării, vrei să le vinzi la preţ de Rolls Royce şi te miri că nu prea mai găseşti naivi, ai o problemă. Şi dacă, la o adică, poate fi parţial de înţeles atitudinea unor dezvoltatori care nu lasă la preţ pentru că au în cârcă acţionari care nu acceptă, sau, şi mai rău, bănci finanţatoare care nu vor să piardă bani şi încearcă să-şi impună ideile, altceva e foarte greu de înţeles.
De ce un apartament care valora 10.000 de dolari în 2004 a devenit poleit cu aur în 2007-2008 şi costa peste 100.000 de euro (bun aici era influenţa bulei, a cererii unor oameni mai degrabă inconştienţi şi mânaţi dor de dorinţa oarbă de a avea o proprietate şi a bancherilor care dădeau credite ca să-şi ia bonusul), iar acum, când economia e la nivelul din 2004-2005 nu se întoarce şi el la aproximativ aceeaşi valoare care să respecte situaţia din piaţă, luând în calcul şi schimbările fireşti mai ales cele de pe piaţa creditării?
Soarta pieţei rezidenţiale? Cine naiba ştie? Probabil succes vor avea doar proiectele noi, dezvoltate pe costuri reale şi vândute la preţuri sustenabile, care să respecte atât afacerea cât şi nivelul veniturilor din piaţa căreia i se adresează.
Iar această situaţie se repetă aproximativ şi în celelalte sectoare, unde cererea (corporate sau personală) va decide starea pieţei care e încă ameţită şi stă mereu cu capul întors amintindu-şi cu jind de profiturile trecutului ca de prima dragoste…
sursa-bussinescover.ro
