Cand am timp liber ma joc pe Google Earth. Mi se pare destul de interesant sa pierd, chiar si cateva ore, plimbandu-ma peste orase intregi si in unele cazuri sa analizez o zona. Poate cea mai interesanta functie este cea in care poti accesa imaginile din satelit din perioade diferite. E destul de simplu sa vezi cum a evoluat o zona anume. Daca ne uitam prin Bucuresti, primele imagini sunt cam din 2000, destul de putine, orasul fiind fotografiat in intregime din 2002. Daca eram in Roma, Paris sau Londra aveam imagini si din anii 40. Dar nu suntem.
Deci avem posibilitatea sa analizam dezvoltarea unei zone pe o perioada destul de bine definita. Am ales o zona a orasului destul de cunoscuta, parte din cartierul Aviatiei, cuprinsa intre soseaua Nordului si bulevardul Nicolae Caranfil. Perioada de timp este 2002-2009, interval din care puteti gasi imaginile din satelit. Am avut doua motive pentru care am ales aceasta zona. Primul ar fi faptul ca zona a suferit transformari radicale pe o perioada scurta de timp. Vorbim aici de aproximativ 7 ani, o perioada care la scara orasului este destul de scurta.
Al doilea motiv este ca am vrut sa fac un pic de reclama unui site aparut destul de recent, un site despre cartierul Aviatiei. In general ne preocupa aproape doar zona centrala a orasului, uitand poate ca majoritatea traieste in cartiere, in zone in care exista foarte putine initiative reale de dezvoltare. Sunt foarte bucuros cand exista initiative, mai mari sau mai mici, care documenteaza zonele limitrofe. Ma alatur si eu indemnului lui HM pentru a ne interesa mai mult de zonele cartierelor.
Revenind la evolutia zonei noastre, va spun ca nu este o analiza detaliata. Deloc. Este doar o privire fugara, aruncata peste imagini din satelit si concluzii poate complet gresite. Fiecare insa isi poate face o idee si poate trage concluzii singur.
Prima imagine este din februarie 2002. Zona este deja in “atentia” investitorilor imobiliari. Satul francez deja exista si apar si alte dezvoltari imobiliare. Ar trebui spus ca este considerata o zona de lux, probabil datorita pozitionarii langa parcul Herastrau, acces facil atat catre centrul orasului cat si catre iesire principala, catre nord. Deci la inceputul dezvoltarii sectorului imobiliar din Romania zona era inca neconstruita masiv, cateva proiecte rezidentiale de mici dimensiuni, iar in partea de sud, catre ambasada chineza inca exista o mare zona in care se pastreaza tipul de locuire traditional, aproape rural.
In perioada septembrie 2002 – iunie 2005 zona evolueaza. Ca sa fim totusi corecti zona se modifica. Evolutia inseamna modificarea frontului de cladiri pe Nicolae Caranfil si pe soseaua Nordului. Incet, dar sigur, se incepe construirea si in interiorul insulei. Functiunea predominanta pe Nicolae Caranfil este cea de birouri, iar pe soseaua Nordului locuirea. Zona este considerata de lux, astfel incat pretul terenului este pe masura, iar tipul de locuire ales este cel colectiv. O utilizare intensa a terenului duce la un profit mai mare pe termen scurt.
Suntem in plin “boom imobiliar” in 2006-2007 si incep sa fie terminate ansamblurile rezidentiale incepute cu ceva timp in urma. Zona nu mai este doar de lux. Este super lux, cea mai mare fita. Soseaua Nordului este cea mai buna zona si numai acolo merita sa cumperi un apartament cu un credit lasat mostenire nepotilor. Au ramas putine parcele libere, inca in asteptarea unor investitori vizionari. Pe Nicolae Caranfil inca se mai pastreaza zone cu locuinte individuale, in partea de sud, semn ca pretul terenului este din ce in ce mai mare sau unii locuitori nu se pot hotara inca sa se mute si sa faca loc unor adevarate investitii.
Ne apropiem de momentul in care toata lumea este constienta ca criza nu ne va afecta in nici un fel. De la antreprenorul de succes la cumparatorul ce si-a asigurat un viitor de aur, tot lantul trofic apreciaza zona de lux care se apropie de dezvoltarea finala si completa. Criza nu poate afecta luxul romanesc. Aproape nimeni nu ia in considerare ca trenul trece totusi pe langa blocuri, circulatiile carosabile sunt subdimensionate, iar ca pieton nu ai ce cauta aici. Doar pentru ca esti in apropierea parcului Herastrau merita sa platesti mai mult de 1 milion de euro pe un apartament prost impartit, cu vedere catre blocul vecin, strazi transformate in parcari si taxa de management si pentru spatii verzi inexistente.
Criza a reusit sa intre in Romania. Spre surprinderea tuturor. Dezvoltatorii imobiliari raman cu apartamentele luxoase nevandute. Multi proprietari constata ca imprumutul la banca nu poate fi platit cu parti din propriul trup, iar noi vecini nu isi mai fac aparitia. Pare destul de greu sa vinzi un loc de parcare cu 50.000 de euro. Acum este imposibil chiar si cu 20.000, dar suna mai bine daca il pui la oferta. Locatarii zonei incep sa descopere ca zona lor de lux nu mai este atat de atractiva. Domnul din blocul vecin cu care faceai schimb de zahar pe balcon a plecat si acum este o firma in apartament. Apartamentele se inchiriaza pentru firme ale caror angajati au masini. Au masini, dar nu au loc de parcare asigurat. In weekend, cand firmele sunt inchise, apar vizitatori din tot orasul. Toti vor sa se plimbe in Herastrau, vin cu masina si trebuie sa gaseasca un loc de parcare. Calea ferata este tot acolo si acum au reusit sa termine si lucrarile, deci trec trenurile des, foarte des, si ziua si noaptea.
Plimbandu-va cu mouse-ul peste imagine veti observa diferentele clare intre septembrie 2009 si februarie 2002. In zona s-a construit. Asta este ce pot spune. S-a construit fara nici o strategie. Fiecare a facut ce a vrut si cum a vrut. Nu a existat un plan de dezvoltare al intregului teren si asta se vede astazi. Daca va veti plimba prin interiorul insulei veti constata imaginea urbana oferita de investitorii imobiliari, ajutati de arhitecti si urbanisti. Nu trebuie sa scoatem din calcul lipsa de interventie a administratiei care prefera sa nu faca nimic pentru ca este mai simplu asa. In momentul acesta exista doua diferente intre zona aceasta si cartiere precum Berceni, Tineretului sau oricare alt cartier dormitor. Prima diferenta este cea a pretului, iar a doua este cea a faptului ca aici constructiile sunt mai noi. Atat si nimic mai mult. Calitatea locuirii este aceeasi, amenajarile urbane sunt aceleasi. Foarte putine constructii noi din zona aceasta pot fi considerate ca fiind proiectate de un arhitect. Poate un zidar mai informat in ultimele tehnici de modelare a polistirenului. Sistematizarea zonei este inexistenta, deci nu putem considera ca un urbanist a pus macar piciorul pe acolo.
Sapte ani nu reprezinta o perioada mare in evolutia unui oras intreg, dar poate insemna foarte mult pentru o zona mica. Problemele create in sapte ani pot conduce la disfunctii majore care sa depaseasca granitele unui anumit teritoriu, astfel incepand sa influenteze zone din ce in ce mai mari ale orasului. Daca pe investitori si proiectanti ii pot intelege, fiind interesati doar sa faca ceva, orice, pentru un profit rapid, nu pot inca intelege si accepta “logica” administratiei si a cumparatorilor. Investitorii si proiectantii au clar afisat, ” de la intrare”, anuntul: atentie aici vrem sa facem bani, nu suntem o instituie caritabila. Administratia si cumparatorii sunt insa cei care sunt prea influentabili. In final tot cumparatorii vor plati absolut totul. Cu bani. Cu bani direct din portofelul propriu.
